2017年5月28日 星期日

四家REITS比較(領展、越秀、置富、冠君)


四家REITS比較

資產負債比率(資產負債比率按總借貸佔總資產的百分比計算)
領展
23.2% *截至2016年9月30日止六個月
越秀
38.9%
置富產業信託
29.1%
冠君
21.7%
* REIT守則的資產負債比要求上限為45%
*資料來源:四家REITS的 2016年報

短評:在四家Reits中,以冠君資產負債比率水平最低,最高是越秀。其實冠君、越秀和領展都是位於負債水平十分理想的狀態,財務十分之穩健。在四家當中,越秀的負債水平較高,這點投資者需多加留意。

派息回報
領展
3.43% (現價$60.15)                           
越秀房產
6.93% (現價$4.72)
置富產業信託
5.18% (現價$9.5)
冠君
4.53% (現價$5.06)
*26-5-2017收市價計算

派息比率
領展
28.68%
越秀
117.67%
置富產業信託
74.22%
冠君
41.67%

短評:越秀的息率回報一向都是最高的,這是因為集團用一直維持超高的派息政策,息率回報很多時都有7厘以上,因此吸引到很多愛息之人買入,帶來高而穩定的回報。但是,絕不要認為高派息就代表一家REIT是最好的,大家必須一併留意派息比率,越秀一直維持高派息,以致今年派息比率要維持超高水平,才可維持到高於之前的派息,所以必須留意未來越秀的租金收入會否繼續穩步上升,才可繼續維持高派息。

在我眼中,領展雖然派息回報是4REITS當中最低的,只有3.43%,但它的派息比率為28.68%(資料來源:As stock 顯示的是年報的總盈利,需留意物業重估後的公允值變動(即物業升值或降值後的價值);每年扣減物業重估價值後,領展把收得的所有租,減去成本,即盈利出數派出,派息比率仍是達到九成以上,其他REITS亦是有此類似情況)領展手頭上現金較充足和資產質素俱佳,負債亦相對較低,而且物業未來的增值潛力仍然相當強,所以領展仍會是我REIT中的首選,仍然會是持倉最重的一隻。


*注意:因為重估收益不會為集團帶來任何現金流,情況就像如果你有自住的物業,如果樓價升了,這只會增加你帳面的財富,而非實際可支配的現金。








PEPB

PE = 每股股價除以每股盈利
領展
8.37
越秀
16.99
置富產業信託
14.32
冠君
9.2

PB = 每股股價除以每股淨資產值(數字越高代表用越貴的價錢(溢價)去買入資產)
領展
1.06
越秀
0.98
置富產業信託
0.74
冠君
0.58

短評:PEPB只是一個參考數值,讓我們了解現價買入是否「化算」,但長遠租金回報、現有物業的增值能力和企業未來的擴展性等等都需要考慮其中,不能單用PEPB決定REIT的質素。

總結:
比我選擇,領展一定會是REITS中的的首選,因為它在派息回報和股價上升動力中,能拿取到一個很好的平衡,能有穩定的股息回報,股價亦能持續上升。這全有賴領展手頭上有大量物業,有一些資產仍未開發,當物業進行完增值後,租金回報和資產價值都會提升,可塑性仍會是各REITS中最高的。

越秀派息十分高,相當吸引,但需留意負債較高,未來亦未必一定可以再提升股息,因現時派息比率已相當高,負債亦比另外三家REITS為高。

置富產業信託和領展差不多,都是主打民生為主,收入穩定。

冠君持有旺角和金鐘的優良資產,全都是黃金地段,質素不容懷疑。

這只是一些參考數字和簡單的個人看法,投資人必須自己加以做功課,多了解一家企業,再進行投資!祝成功!


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58 則留言:

  1. 我對REIT投資甚偏愛,現仍持有405,808,2778.REIT資產簡單,易於評估.不需看大股東心情來派多派少.市內有很多資產爆滿的三、四線地產股.但管理層堅決刻簿小股東,你都奈他如何?

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    1. Billy 兄, 我持 0823, 0405。 一眾 REITS 我覺得都是非常穩健的投資, 亦有良好的現金流。我喜歡的!

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  2. As stock 顯示的是年報的總盈利,當中包括物業重估後的公允值變動;每年扣減這一項後,領展把租金(減去成本)後的核心盈利悉數派出,派息比率達99-100%. 另外, reits 的PE 可以不理,因為公允值變動令 Earning 變得意思不大。

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    1. 東昇兄講得冇錯
      另一方面睇,領展派息比率低代表領展物業的公允值較其他reits高 ,令每股資產淨值的增長率亦較高因爲投資物業在資產負債表有好多既比重 基本上投資物業增長率等同每股資產淨值增長率

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    2. 更正:投資物業增長率與每股資產淨值增長率相差唔大

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  3. 剛好就是想再看看那一隻 REIT 值得投資, 謝謝分享

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  4. 823 778 405確是最優秀幾隻reit 正考慮沽盡佢地換地產股 但剛好你分析過後 看來我不應該將佢地換走……多謝詳細分析

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    1. Reits我喜歡它派息穩定,是有數得計的投資。

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    2. 沒錯 穩定就是好 我怕沽出後難以低價買回 就像823要佢返回50元以下我想很難實現 reit就是不要拿來短炒的好 謝謝

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    3. 對的。 Reits帶來穩定的現金流,當成一個收租物業就好了,重點在於現金流,股價估不到的,不用放太多關注。

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  5. 領展派息每年都有增長…這是持有的原因

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    1. 對的。 派息穩定,股價亦很會升 :)

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  6. 剛在準備選取REITs增加現金流,謝謝分享!

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    1. kenny兄, 不客氣! 加油, 有機會多來交流!

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  7. 作者已經移除這則留言。

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  8. 領展都是我持股最重既公司 每年派息增長10%以上 有超穩定高增長既現金流而且容易理解是我最有信心既投資
    等我寫篇領展既分析文章 大家交流交流

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    1. Alex,對的。 期待你的分享。 有時間多過來交流。

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  9. 多謝標竿兄將資料整理好,公用股與REITS將會是我組合中的主力,
    823,405,778我目前同時持有亦打算長期持有,
    因為優質REITS具有穩定組合回報及提供穩定現金流的特性,
    從增長股所賺取的收益會投放至穩健公用股及REITS當中從而繼續增強現金流!

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    1. Tony,你選上的都是reits,絕對值得長線持有。

      對的,一個組合的現金流都很重要,資產增值是進攻,現金流是防守,攻守取得一個平衡,投資可以更放心了。

      有時間多過來交流。加油。

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    2. 沒錯,很多BLOGGER包括STARMAN以至成功商人如李嘉誠先生也在他訪問中佢都提及經營公司現金流最為重要.因當環境時勢一旦逆轉時,流動性就會對公司及個人能否度過最差情況而變得十分重要!

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  10. 謝謝80兄的分享👍我只持有808,但其他reits也會多加留意的。

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    1. Cherry , 808 都很不錯! 值得持有! 加油!

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  11. 標竿兄將四隻泊埋一起比較,簡單易明,一讚!
    我只持有405與778,無823。

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    1. 風兄,405與778 都是好東西呀!

      我心底最愛是0823!

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  12. 405的息率較高,主要因為其收入皆為人民幣,兌港元有下行風險。此外,其遞延基金有很大的攤薄效應,若全面攤薄,息率將跌至5厘幾。

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    1. 謝謝資料補充!

      不坊留名, 日後多來交流!

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  13. 領展截至2016年9月負債比率應該係17.6%

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  14. 今年開始學人買REIT,貪高息,派息前買了1881和1270。這兩隻很少講,是否大股東玩財技,是否值得持有呢?

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    1. 1881和1270的資產都是酒店,租金每天計數,收入不穩定,盈利能見度低。相反,商場和寫字樓的租約一簽幾年,租金收入的穩定性高很多。

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    2. Tony兄1881和1270我不是太了解, 所以不敢給予太多意見。 抱歉。

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  15. 大家都係好息人仕, 我手上有823, 405, 778同808

    其實reit既派息比率雖有參考價值, 但意義不大..因為大部份收入可能都係re-valuation所得, 而唔係可分派收入

    btw, 認同mixed with 823 and 405係一個唔錯既profolio, 不過778都係一隻好野黎...
    只不過而家無左樓神加持, 唯有再買入埋808支持下....

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    1. 同意, 這只是一個參考。

      你提的, 我自己都覺得是很好的 reits.

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  16. 很深入的分析,如果加入ROE/ROA對比更完美。在股海茫茫的大時代,REIT的確是很好的選擇。之前Tom持有過405, 1426, 2778。

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    1. 唐勤兄,很久不見。

      謝謝, 對, reits是穩妥的投資。

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  17. 我只持有405,我亦想買入823及778。但現時還有加租空間嗎?
    只是請教,不是挑戰。因我不懂價值投資。

    謝謝!

    Ken

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  18. 但係我覺得最近REITS 都升得好高, 係咪應該等下先再買入??
    註: 第一次玩投資~ 我居然考慮緊做10萬人仔定期~

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    1. 現價貴 等一下都是可以的。

      做人仔定期是很保守的做法。

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    2. 係啊~ 但總比冇開始好~ 雖然錢係自己賺番黎, 但既然結左婚, 而另一半係現金王, 都要踏出一步先~
      最近既股價都偏高, 如果膽粗粗買完跌左,可能以後會被禁止買股票架 :(

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    3. kathy,明白!可以趁遲些有機會回落一些買入一些好股票長線持有,領展是好東西,比較穩陣!

      希望你慢慢學習更多投資知識,了解投資服務是什麼的一回事,你才會夠膽長線持有的。

      做定期,其實都是儲蓄的一種,儲蓄最大的風險是會輸給通脹,而且沒有現金流,可以說只是一種保本的做法! 

      年青人最大的本錢是有時間,買入優質的資產,長遠去看一定會帶來好的回報!祝福你,希望你都能找到你的財富成長的法!

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    4. 了解投資"股票"是什麼的一回事

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    5. 另, 丈夫太太二人都可以有時交流一下理財心得,這樣大家才會明白大家的目標是什麼。

      我的太太對理財沒有太多意見,不過她常常聽我分享,每次一起說起,他就會想訓覺,哈哈,不過感恩的是,她總是信任和支持我的投資決定!所以,有機會二人應多多分享一下,互相了解!

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    6. hello, 我想問幾時先知道領展價較為低? 係唔係盡量日日睇下佢嘅價位? 因為我又唔想供基金, 好似會收多啲...

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  19. 投資新手想問問係邊間銀行開股票戶口平呀,我想買reit,多謝咁多位

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    1. Joe, 我慣性用開恆生, 其實現在各大銀行的手續費都應差不多, 不用太花時間去計較! 祝成功!

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  20. 銀行的話最平應是渣打。冇最低的手續費,冇月費年費。

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    1. 謝謝分享! 自己用開恆生, 習慣了,個人的習慣不同!

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  21. 請問計及reits的以股代管理費比例,還值得長線持有嗎?

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    1. reits的本質是收租股,股息回報合理,長線持有 值得!

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  22. 多謝分柝!!!
    我正打算尋找一些穩定又可以收息長遠投資
    投資新手有2條問題,
    1. 當急需套現而變賣資產,套現而減少現金流,因此,長期持有優勢而大幅減低?如何避免?
    2. REITS 比實力/潛力股 升值能力相對地低. 以置富為例, 上市至今只升值接近3倍.一個長遠組合,可否再加上增值/壟斷能力高既股票呢?

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