2017年3月22日 星期三

你為「擁有更多財富」做好了準備? (中篇)




四種不同的使用金錢方法,將決定你未來財富的多少。
(一)花掉
(二)儲蓄
(三)借給人
(四)投資

(一)花掉

未來想擁有更多財富的人必須小心了解今天自己是如何花錢。很多人想有錢,是希望有更多錢花,買自己喜歡的東西,做自己喜歡的事,這亦是人之常情。現今有不少人都經歷到錢不夠花的問題,有一些單身年青人可能因家庭有點事,所以被逼搬出去住,把一大部份的收入拿了去交租,為此我是感到可惜的,他們為了生活需要,沒有法子,再貴的都要租下去,希望政府未為可以幫助這些人或家庭。

如果不計這些特別的例子,有不少年青人都有消費過度的問題。大家都知道現今的消費主義十分普遍,比我年輕的年青人,十來歲二十歲那些,用的都是iphone手機,穿的是靚衫靚球鞋,而且輪換的次數並不少,因為身邊的朋友都是這樣,不用最好的東西感覺好像就是被比下去了。有一些同齡的朋友,有一些都有經常去旅行的習慣,亦有一些開始買起車子來了,收入開始增多,但同樣消費都隨之增多。

對於年青人使用信用卡消費和借貸的情況更需要大家好好正視。現時申請信用卡隨手可得,更有很多優惠吸引大家申請,使用不當絕對可以引起很大的財政問題,因為卡數的利息絕不少,我都曾因忘記找卡數,見到利息的收費真的很誇張,雖然我使用信用卡的數額不是太多,但都能感受到卡數利息食水可真深,所以我身上只有兩張信用卡,夠用便足夠,即使很多銀行都叫申請新的信用卡,有禮品送,但我都覺得沒有需要,我常提醒自己小心「因小失大」。

跟大家分享一個真實的故事,我認識一位老年婦人,六十來歲,雙腳已勞損變形,行路都感到困難,但仍要每天做清潔工,原因是兒子欠下卡數,本應到達退休之齡的婦人仍要每天咬緊眼關工作,賺取金錢,目的是為兒子還債。理財不善絕對除了會害了自己,亦可能會害了家人,這是我常常引以為誡的故事。

坊間的借貸廣告之多,亦是令我感到憂慮的,真不希望年青人因為錢不夠花,為了去玩、去買名牌和去享受而去借錢,預支未來的金錢來滿足今天的慾望,這樣做是非常短視的做法,亦絕對不是明智的行動,「先享受後受苦」的心態很可能害了自己,同時亦害了家人。所以,要借貸消費時,絕對要三思。

總結,每月做「月光族」或「負債族」都不是好的理財狀態,想未來更有錢,必須好好學習節流,把節流到的錢拿去做更有果效的事。

(二)儲蓄

有些人消費過度,喜錢花錢,從來儲蓄不到錢;相反有一些人卻非常節儉,與家人外出吃一頓飯都覺得是浪費,心中的罪疚感便出來了,這些人非常吝嗇,認為儲蓄就是最好的致富術,即使很有錢都不會花在自己或別人的身上。我認為各走極端(過度消費或過份吝嗇)都不利更有效致富。

單單儲蓄,不做任何投資的人,可能會相信儲蓄是最安全可以保護本金的方法,因為本金不會減少,10萬元放在家中,十年後仍然是10萬,沒有增多亦不會減少。但其實單單儲蓄亦有相當大的風險,最大的風險是來自「通貨膨脹」,因為十年前的10萬和十年後的10萬「價值」已經不同了,簡單一點說,十年後的10萬比十年前的10萬更不值錢,你的銀紙隨時間增加而眨值。

香港和大部份世界其他的發達國家一樣,一般來說,每年平均的通脤率是2-4%左右,意味每年你的銀紙的價值都會被通脤所侵蝕。

通貨膨脹本意為貨幣流通數量增加,很多時候,政府會透過加印貨幣,令貨幣流通數量增加,藉此令到物價水準在某一時期內,連續性地以相當的幅度上漲,也就是物價上升,換句話說,貨幣購買力下降的現象,即「銀紙」愈來愈不值錢。

但其實溫和的通脤是對整體社會是有利的,因為企業可以適當地提高自己的產品的價格,增加收入,提高利潤,企業又可以聘請更多人,社會才會繁榮發展,因此政府喜歡見到溫和的通脤,但不喜歡見到通縮,因通縮可能會導致企業出現破產,或社會出現經濟衰退,甚至是經濟蕭條。因此溫和的通脤比出現通縮更好。

英國著名經濟學家凱因斯對通脤曾有過這樣的解釋:「通過連續的通貨膨脹過程,政府可以秘密地、不為人知地沒收公民財富的一部分。用這種辦法可以任意剝奪人民的財富,在使多數人貧窮的過程中,卻使少數人暴富。」

凱因斯的說話直接了當地指出了,在通脤的幫助下,政府和富人會利用通脤,令大部份的人(一般人民)變得更窮,但少量本身已經很富有的富人會更有錢,因為加印貨幣會令「銀紙」眨值,出現了「更多的貨幣追逐有限的商品或資產」,而使得有限的商品或資產價值持續上,而富人往往都較窮人更有能力手持大量商品或資產,令自己不會因通脤而變窮,反而因通脤而變得更有錢。

所以,單單儲蓄的人因通脤只會變得愈來愈窮,必須透過參與「富人的遊戲」令自己擺脫貧窮。

(2013年,世界各國的通脤率)


(三)借給人

除了直接把錢借給朋友之外,把錢借給政府或一些企業,我們都可以拿到一些利息作為回報,這裡跟大家討論的是「債券」。很多人都認為「債券」是非常穩陣的投資方式,「穩陣」和「可預期的回報」確是債券的優點,所以一些非常保守的投資者寧願只投資債券,而不投資股票,當然其實二者可以並存,令一個投資組合更平衡,投資風險亦可以被管理得更好。

債券其實是是發行者(常見的有政府和企業)為籌集資金發行的、在約定時間支付一定比例的利息,並在到期時償還本金的一種有價證券。舉個簡單例子,例如你把你的錢(比如十萬)借給發行者,然後發行者需要定期給你利息作回報,到期後(可能五年、十年或更長),發行者就需要把本金(十萬)完整地給回你。債券其中和最大的一個的風險是發行者破產,債券才會變得一文不值,可說風險是非常低。因此,有些人喜歡買國債,例如美債,貪它非常穩陣,當然回報卻不會太高。但投資於債券,另一個風險是同樣受到通脤的影響,債券同樣會被通脤侵蝕投資,不是能有效對抗通脹的投資產品。

不要以為買債券就代表絕對安全。2008年的金融海嘯危機,相信大家都聽過雷曼兄弟迷你債券事件,同樣是掛著「債券」這個招牌,不少人都不知道內裡是什麼,因「債券」二字就買下了。那時候,銀行界經常向客戶推介雷曼兄弟的結構產品,向一般的投資者推介:「買這只債券產品,穩陣過定期,一定沒有問題。」而且,當時雷曼兄弟的結構產品得到其中一家國際最大的評級穆迪給予A級的債務評估,因此投資人都相信「專家」的評定。一般沒有太多財務知識的小投資者,在銀行職員極力遊說,加上評級機構給予A級的評分,看似非常「安全」,所以把畢生積蓄投資於此。但其實雷曼兄弟的這種結構產品複雜到連銀行職員都攪不清,攪不懂是什麼,全因別人或「專家」說它好,或因「債券」二字就走去買入,最後結果大家可想而知,不少人因投資雷曼而輸掉人生的積蓄,更有一些香港的名人是其中的受害者。所以,沒有絕對安全的投資,亦不要因「債券」二字就放下投資者應有的小心研究的投資精神。


投資大師林區曾對「債券」和「股票」有以下的見解:「買債券時,你只是把錢借出去;但投資股票時,你是買下公司的一部份,如果公司興旺,你就能分享到財富。」林區的建議是不要單單把錢借給人,應該同時好好利用投資股票,即把錢投資在好企業之上,長遠它是可以令投資者分享到成果的。

下一篇將與大家繼續進入戲肉第四點:投資。


2017年3月21日 星期二

你為「擁有更多財富」做好了準備? (上篇)


四種不同的使用金錢方法,將決定你未來財富的多少!

今天你決定如何使用你的金錢,將決定你未來財富的多少。我認為這是一句對我如何使用金錢有很大提醒的一句說話。在現今香港,不少年青人都會遇到理財的問題或困難,他們很想未來更富有,但偏偏卻愈走愈覺得不夠錢用,愈生活得耐,愈發覺錢愈來愈不夠用,為了賺取更多的錢,他們得付出更多的努力和時間去工作,去勞力去換取金錢。可惜的是,很多人到達退休年齡仍需很努力地去工作,為了繼續換取金錢,有些人到了晚年更是入不敷支,到晚年生活完全沒有保障。

如果你想晚年時有一個更好的退休生活,你今天必須好好的為「晚年的你」預備,用好你今天的錢,不要到老了的時候才後悔當初「年輕的自己」沒有一個良好的理財計劃。

跟你分享一個「年輕的自己」與「晚年的自己」對話的故事:

「年輕的自己」:晚年的我,我每天都吃喝玩樂,每月的收入都拿了去消費,生活過得很開心,快樂真的不知時日過,真的希望一直有錢用,但工作真的很辛苦,所以我經常希望多買些我自己喜歡的東西獎勵自己!努力工作,就是為了消費和享受!

「晚年的自己」:年輕的我,我今天的生活過得很苦,積蓄非常少,很快已經用完,現在靠政府少少的老人金生活,醫療開支都不敢太多,靠的都是政府醫療,但政府醫療系統實用太多人用,等候時間太長!年輕的我,你在年輕時難道沒有為「晚年的我」想想和預備?我今天過得真苦。

「年輕的自己」:真的沒有,我那時候沒有想太多,亦沒有計劃太多。

「晚年的自己」:......


這個小小的故事提醒我們,不論多與少都好,都需要為退休的自己好好準備,不要單純地以為「強積金」、「政府福利」或「政府醫療」可以成為你退休生活的強大保障,你自己「年輕時的理財計劃」才是你退休生活的最大保障。請及早想想和預備,希望我的文章可以幫助年青人想得更多,為未來做好準備。

好了,開始進入今次文章的重點了!

四種不同的使用金錢方法,將決定你未來財富的多少。
(一)花掉
(二)儲蓄
(三)借給人
(四)投資


有一句說話時常在我腦海裡:「沒有計劃就是計劃要去失敗。」沒有事情比仔細計劃,再一步一步專注實行出來更有力量,因此如果你都想未來擁有更多的財富,你今天必須做好準備和計劃。下一篇文章,我將與大家討論如何在四種用錢方法中做好自己,為未來擁有更多財富作出明智的選擇,希望更多人擁有美好的未來。

2017年3月18日 星期六

如何可以在投資上取得成功?



投資人想在投資上取得成功,我認為投資人必須向成功過的人學習。

我慶幸我在投資路上,選了兩位我尊敬的投資前輩學習,我喜歡了解他們的過去、想法和建議,關於他們的著作,我都喜歡細心閱讀,反覆思考,再於實戰中應用練習,我亦喜歡作一個受教的人──嘗試活出他們的教導在我的投資世界裡。

他們都是很好老師,所教的亦不是很艱深的道理,但學習者必須有很強的紀律和耐性把它付之實行,當我知道自己走在正確的道路上,投資亦更輕省,努力做好我可以做我事,勤於學習,勤於獨立思考和應用他們所教。

巴菲特的投資旗艦巴郡在幾十年的投資成績令人感到驚訝,而林區在掌控麥哲倫基金時的投資回報同樣十分出色,二者絕對是投資者值得好好的學習對象。 他們是我十分欣賞的人, 亦成了我專注學習的對象。 

我認為選股和選老師都是很相似的,都是要找出最好的去學習。 投資上有很多的企業,老師亦有很多,我認為必須細心挑選,好的企業和好的老師長遠總會為你帶來好處,持有愈久, 果效亦會愈深, 為你在知識和財富上都會帶來成長,絕對經得起時間的考驗。 

人生想要成功,總得找些好的「模範」去學習,善心可學習德蘭修女,有理想可學馬丁路德金,投資絕對可學習巴菲特,他是一位專注、知足、耐性和快樂投資人。

所以,想在投資上取得成功,必須找一個好的學習對象,然後專心學習,不要時常改變。

2017年3月17日 星期五

標杆愛股系列:楓葉教育(1317) - 2016業績



楓葉教育

簡評:

在我的投資組合中,大家都知道我喜歡一支教育股,因我長遠看好內地的中產教育需求,楓葉教育是我喜歡的一支內地教育股,它主力是是在內地營辦國際學校,管理層亦不俗,就讀人數連年上升,而且利潤亦同樣保持高速成長。早前楓葉教育的股價由8元跌左5元左右,我認為是一個很好的買入機會,因優質股打了一個6折,出現很好的安全邊際,因此我亦買入不少楓葉教育,作長線持有。


 背景資料:

楓葉教育於1995年成立,總部位於中國遼寧省大連市。憑藉在中國逾二十一年的教育經驗,本集團通過 結合中西方教育理念的精華,於中國的14座城市(即大連、武漢、天津、重慶、鎮江、洛陽、鄂爾多 斯、上海、平頂山、義烏、荊州、平湖、西安及淮安)提供優質K-12教育(外國教育模式,主力學習加拿大,讓學生更易升上外國大學)

2016930日,楓葉擁有20,581名學生及2,008名教師,擁有56所學校,其中55所位於 中國,1所位於加拿大,當中包括9所高中(為十至十二年級學生而設)、15所初中(為七至九年級學 生而設)、14所小學(為一至六年級學生而設)、15所幼兒園及3所外籍人員子女學校。學生逾 90%為來自中國中產階層家庭的本地人,其餘為外籍人員

2016831日止年度業績


楓葉教育公佈截至2016831日止年度業績,報告顯示公司報告期內實現凈利潤3.07億元人民幣(單位下同),同比增長49.6%


(一)利潤亦保持穩定成長


二)就讀人數連年上升

(三)學生以高中為主

(四)學校分佈圖

(五)優質股打了一個6折,出現很好的安全邊際,今天股價曾上升一成。

總結:
對於我來說,楓葉教育的基本面不俗,管理者亦是一位很有經驗的教育家,楓葉教育的收入和學生人生都連年上升,這是一個很好的經營情況,值得持有。

2017年3月15日 星期三

為什麼不要輕易拔走鮮花股?



不要輕易拔走鮮花股

在我的投資路上,很喜歡彼德‧林區的一句話:「不要拔走鮮花為雜草施肥」,這句話亦成為我投資路上很大的提醒──絕對不易輕易放出傑出企業的股票。

很多時候,投資人都會有買賣頻繁這個投資的「陋習」。在我看來,如果你只是一個散戶,應該專注去看守5-10支股票,因為作為小散戶,你的資金或時間可能都是十分有限,因此你應該把資金集中投資於你認為傑出的企業當中,同時要把你的時間集中於研究這十數家企業,你才能更深入認識一家企業,什麼價格是合理價、公司的管理和前景是如何等等。

你會問什麼是「鮮花股」?鮮花股有一個很簡單的定義,就是「傑出的企業」。

鮮花股有一些簡單的指標:
(一)你用幾句話就可以說出那是一家做什麼的企業。
(二)你很放心持有五年或以上都不會怕的企業。
(三)能為客戶持續創造價值
(四)有良好的商譽
(五)過去有穩健的經營歷史
等等。

在我眼中,騰訊、安踏、領展、舜宇、中銀香港、恆生、大快活、維他奶、港燈、香港電訊、煤氣、友邦和楓葉教育等等,都是我眼中的「鮮花股」,這些股票我大多都非常放心長線持有,如果你叫我賺小小就放出,我應該會很快後悔,而且說實在,我後悔認識得她們太遲,如果我更早認識她們,我所得到的絕對會更多,不過人總不是先知,但有心不怕遲,我未來會努力一步一步「儲」起她們,不是「儲」金錢,而是「儲」有價值的資產。

有很多人投資人都是用股票價格去判斷一家企業的好壞,而非用價值。很多人都有錯過「鮮花股」的經驗,很多人賣了,以為可以用更平的價錢買回,結果「鮮花股」股價一去不回頭,傑出企業持續的成長,股價長遠亦會反映出來,很多人賣了優質股,結果一直買不回,往後只能嘆息賣得太早,心裡很不是味兒。很多人太快賣出好股票,往往都是因為受到眼前的利潤所吸引而很快止賺離場,認為嬴了少少就很快樂,說穿了可能是覺得投機心態投資贏了點點錢就要快些走,或是投資人可能根本不真正認識一家企業的本質,所以對企業長遠沒有信心,但事實往往是,更大的寶藏原來在以後。

林區提醒投資人不要把賺錢的股票(好企業)輕易放出,留下的反而是一堆蝕錢的股票(平庸的企業),長遠這樣操作下去,好股票過早放出,虧股票牢牢不放,到最後,績效很可能會是一場災難。

所以,我時常記住林區的這句話:「不要拔走鮮花為雜草施肥」,它成為我投資路上很重要的一句左右銘。


價值投資延伸閱讀文章:

投資人最常問的問題:「何時賣出股票好?」


2017年3月13日 星期一

如何選出一家傑出的企業?


如何選出一家傑出的企業?

很投資者都想試圖找出一家傑出的企業,不同投資者亦有不同的標準,但大多都會按以下的一些評審標準去判斷,包括:是否有良好等管理層、未來的盈利能力、企業的商譽、行業的前景是如何和公司的財務情況等等,評審標準要要起來十分多,但有一樣標準我是特別著重的──那就是「經濟專利」這個項目。

擁有「經濟專利」的企業一般都是傑出的企業,因此這些有「經濟專利」的企業一般都會擁有很多優勢,包括:擁有廣闊的「護城河」、別的競爭者不易進入、有較高的定價能力、業務一般較簡單和收入穩定等等。

我不是讀經濟出身,因投資股票,所以對經濟知識有興趣,最近讀到了哈佛商學院教授Michael Porter80年代提出的Porter’s competitive five forces (波特五力分析模型),這是一個不太複雜的模型,它是用於企業用於競爭戰略的分析,可以分析客戶的競爭環境,讓我可以更具體地了解五種力如何對企業利潤變化的影響。

波特五力包括:
1)     Bargaining power of supplier 供應商的議價能力
2)     Bargaining power of buyers購買者的議價能力
3)     Threat of new entrants 新進入者的威脅
4)     Threat of Substitute 代替品的威脅
5)     Internal Rivalry 同業競爭的激烈程度

作一些簡單的例子作解釋,希望讓大家更易明白如何運用此模型,我喜歡在投資組合內加入電力股和公用股,原因是它們都是擁有「經濟專利」的企業,這些企業都有擁有廣闊的「護城河」,是防守力很好的投資對象,原因如下:

(一)供應商的議價能力方面:電力公司大多需要購買燃料發電(例如:煤和天然氣),由於電力公司是大企業(買方),電力公司向燃料供應商(供方)一次過購買大量燃料,因此一般電力公司都會擁有很高的議價能力,因此電力公司有一定的優勢可以節省燃料成本,增加自己的利潤。

(二)購買者的議價能力:基本上全香港市民都需要向電力公司購買電力,一般上來說,市民(購買者電力者)都沒有太多議價能力,電力公司不加價已經要謝天謝地了。

(三)新進入者的威脅:香港基本上只有兩家電力公司,社會上曾提出開放電網,引入更多競爭者,但暫時看來沒有太多可能性,因為要開放香港電網絕非易事。

(四)代替品的威脅:電力暫時都是世界人民必須的東西,可見未來很難有其他東西代替。

(五)同業競爭的激烈程度:香港的電力行業都是寡頭壟斷的,香港就只有兩家電力公司,港燈和中電,一家在香港島,一家在九龍,各自有大家的地盤。政府亦有利潤管制協議,一來確保有穩定的電力供應,同時亦保障了投資者的利潤,即保障了股東的利益。當然市民並不喜歡沒有競爭的電力行業,因為市民沒有選擇權,亦投拆時常加電費。


Michael Porter90年代,為「波特五力分析模型」加入了一項新元素:

6)     Availability of complement 互補物
舉一個簡單例子,因為手機有很多好玩的手機遊戲、apps和靚的相機頭頭,因此這些手機遊戲和apps成了「手機」的互補物,因此現時人人買手機不是單純為了打電話,同樣是為了打機、apps和影靚相等等,有了這些互補物,難怪手機如此大賣,年年換手機的人亦不少,因此「手機三寶」長遠仍是值得看高一線的。

「手機三寶」文章:

全民皆「機」的年代,三隻必買的股票



總結:
我不是一個經濟學的專家,只是一個喜歡投資這個遊戲的小散戶,不停學習能使我投資時作出更好的決定,學習新事物亦是我投資的一大樂趣!祝大家都能創建理想的投資組合,為自己增加更多財富,早日到達到財務自由!希望這個「波特五力分析模型」能幫助大家更好地選出傑出的企業!

2017年3月10日 星期五

香港有奇人奇事,仲有奇「則」


香港有奇人奇事,仲有奇「則」

身在現今的香港,奇人奇事多已見怪不怪,近一兩年香港全民搶樓,樓價炒到上天,香港「奇則」隨之出現,一間屋實用面積只有一百多平呎,一間房只放到一張床,一個廁所容不下一個人如廁,如此奇景真的只有香港有,所以坊間有一句說話:「坐監還住得比你好!」香港人真的百般滋味在心頭!

本來想幫市民的政府,推出了「雙辣招」,還有收緊按揭,樓價400萬以下的自住物業可借9成,但600-1000萬以下只可借6成,政府原意想透過措施遏抑炒家入市,但結果愈幫愈忙,細價樓沒有出現爆煲論,反而政府逼使更多人被逼走去買細價樓,因為只有400萬以下的自住物業可借9成,結果細價樓在需求增大的情況下,政府的措施真的愈幫愈忙,細價樓升得更快,真的不知道是那一位政府天才想出這些高招。

最後,發展商為了迎合市場口味和需求,這幾年都建了很多中小型單位,什麼是中小型單位?有的細到只有一百多呎,仍然大把人搶著買,不論大小,那怕到時細到得90呎,總知買到「樓」就是贏家!如此「K型」思想和社會現狀,香港真的是數一數二了!

今天看了一個節目:「星期日檔案 (2016161113) - 越住越細」7:25-10:08,當中最有得著是仲量行董事總經理曾先生的一些精景又好笑的說話:

「這些product(指面積很細的樓)在現時情況是K型的product。」

「你想想真的好可悲嫁,實用真的一百呎都無,除了回去訓覺外,你真的不會想坐在屋入面。」

「我好肯定監倉一定大過40呎!」

「到他日你要賣,如果仲有傻仔in the market,都不會接你的貨!」


聽到,除了覺得很好笑之外,亦為香港的此事此景而心痛。



2017年3月8日 星期三

樓、樓、樓,都是樓,巴菲特賣樓



樓、樓、樓,都是樓,巴菲特賣樓


今天看了兩則關於樓的新聞,我覺得幾有趣,跟大家分享一下。

新聞(一):巴菲特賣樓

巴菲特談論買樓的好處是享有「30年按揭」,他認為「30年按揭是全世界最好的工具」,「因為即使押錯注,利率只有2厘,當然這種情況很罕有,到時還清欠款便是,這樣業主可以握有單邊投機(one-way bet)的機會。」

【星島日報報道巴菲特最近放售的加州海邊豪宅,以放盤價計就是46年間升值72倍。本人認為,住宅值得投資的原因之一,是有30年按揭,並提到,曾於1971年以15萬美元(約117萬港元),購入加州拉古納海灘度假別墅,首期只需3萬美元,其餘做按揭。股神形容,30年按揭是全世界最好的工具,因為即使押錯注,利率只有2厘,當然這種情況很罕有,到時還清欠款便是,這樣業主可以握有單邊投機(one-way bet)的機會。

  巴菲特曾在其他訪問中透露,當年購入的加州海邊別墅,是因為第一任太太蘇珊喜歡,當時並未考慮房子的投資潛力。這棟房子46年後放售,若成功以1100萬美元(約8580萬港元)的放盤價出手,足足升值超過72倍。這也是應了巴菲特認為,「複利」是投資成功最強而有力的因素這觀點。

從新聞中看到,巴菲特想以1100萬美元(約8580萬港元)把海邊別墅放出,持貨46年,巴菲特選擇在今天樓市最瘋狂時放出,是否有什麼預示?

新聞(二):天水圍嘉湖山莊呎價首破萬

【東方日報專訊】天水圍嘉湖山莊向為市民上車終站,入伙約二十六年,終乘目前癲市,呎價突破1萬元大關。該屋苑有連天台戶放盤一星期多即售443萬元,實用呎價10,045元,創歷來新高,現時即使連租約放盤,叫價亦由400萬元起,連同沙田第一城,全城兩大上車盤再沒有可承按最多九成的放盤,反映樓市大時代中上車客悲歌。

嘉湖山莊進身「萬元屋苑」。中原胡啟文稱,美湖居2座連天台戶,實用面積441方呎,兩房連約400方呎天台,一星期多前以450萬元放售,獲外區用家以443萬元購入,實用呎價10,045元。成交價創兩房戶新高,呎價屬歷史新高。

文中的一句令我很有感覺:「天水圍嘉湖山莊向為市民上車終站,伙約二十六年,終乘目前癲市,呎價突破1萬元大關。」天水圍成趕上車的市民上車的最後樂土,由「首置客第一次買樓掃十五間」,到今天「天水圍嘉湖山莊呎價到達歷史新高」,都說明了買樓客對買樓到了一個「恐懼又渴望」的矛盾心態,明知樓價已去到顛價,但因擔心樓價再升20%-30%,現時很多人認為「樓價只升不跌」,再顛的價都要搶入閘,實情風險絕對不少。

那邊廂,美國股神巴菲特開始趁高價賣樓,這邊廂,今天香港仍有很多人搶著買歷史新高樓,這形成有趣的對比。

筆者常常喜歡巴菲特的一句話:「別人貪婪時我恐懼,別人恐懼時我貪婪。」

今天香港樓連破新高,巴菲特又選擇在今天賣樓,難道他認為這是「別人貪婪時我恐懼」的時候了嗎?