2019年2月10日 星期日

從深圳發掘的生活/收租股

 
(*圖片筆者拍攝於深圳南山區大沖的萬象天地,華潤置地在大沖進行深圳最大的「舊城改計劃」,把十年前的一條舊村,打造成現時深圳其中一個最高端的商場住宅區)

久不久就回深圳的我,對華潤置地的萬象城印象相當深刻,感覺華潤置地不是單單只會賣房的內房股,而是好像香港的太古或九倉一樣,在中國,華潤置地手中打造了不少會持續生蛋的「大型商場」,把「大型商場」發展成高端的生活生態圈,提升產業的價值,從而提升每年的租金回報,再而提升手中產業的估值。這個運營的模式相當聰明,也引起了我對華潤置地的一些興趣!

深圳營業額最高的商場
深圳羅湖萬象城(不是大沖的萬象天地)是深圳營業額最高的商場,2017年營業額達77億人民幣,位列全國第四。

華潤置地在中國20大商場中佔了3個。


內房股開始轉型為:城市運營和生活服務企業
華潤置地成為內房中轉型的先行者。很多內房股不滿足於拿地賣房的開發模式,而將目光投注於城市運營和生活服務,是眾多房企一致的轉型路徑。現在例如萬科、恒大、碧桂園、融創、中海、保利等房企均是走這個方向,現內房的收入由賣房,轉為城市升級,提升產業的租金,從而提升價值。



華潤置地打造多個「萬象城」,成為內房城市運營的範本
20187月,華潤置地提出“城市綜合投資開發運營商”新戰略,同時公佈了全新業務矩陣:住宅開發、商業地產、產業地產、康養地產、文化體育和教育地產、物業服務、產業基金、長租公寓、代建代運營、城市更新、其他新產品及新服務等。

華潤置地2017租金收入達87億,零售額增長34%

2018年底,華潤置地交出了深圳灣城市綜合體這一答卷,“意味著其在諸多房企的運營轉型中快人一步,有了自己的專案範本”,嚴躍進認為。事實上,深圳灣專案是華潤多年運營實踐的呈現。與大多數房企不同,華潤始終堅持銷售物業和更重要的投資物業兩大業務並行,把城市運營和生活服務納入發展的方向

20172016營業收入
2017年年報顯示,華潤置地實現營業收入1185.88億港元,實現淨利潤254.09億港元。相較於2016年,營收增長8.47%,淨利潤增長12.93%。其中,購物中心業務營業額為61.4億港元,同比增長20.1%

2018年租金收入提升,進入收成期
20181-11月,華潤置地實現租金收入85.59億元,同比增長30%

中國華潤大廈(又稱“春筍”)
20181218日,深圳南山深圳灣,中國華潤大廈(又稱“春筍”)正式落成,深圳灣萬象城也同時開業。這意味著,歷時10年打造的華潤深圳灣綜合體,終於全面投入運營;該專案除了部分住宅和公寓可售外,其餘全部自持。


2017年,多個新的購物中心陸續開業




華潤置地 二零一八年上半年 業績

1.綜合營業額
二零一八年上半年綜合營業額為人民幣437.8億元,按年增長40.4%

2.毛利潤48.1%

3.每 股 核 心 股 東 應 佔 溢 利 人 民幣1.05元,同 比 增 長151.8%

4.中 期 股 息
董 事 會 決 議 宣 派 中 期 股 息 每 股 人 民 幣0.11元(折 合 港 幣 每 股0.13元)較 二零 一 七 年 中 期 股 息 每 股 港 幣0.10元 增 加30.0%



小結:
內地發展感覺最深的是城改的效率,發展的阻礙較小,深圳一條破舊沒有太多價值的舊村,約十年後,現時已變成高樓而立的黃金地,效率之快,或許只會在中國見到;相比香港,城改填地,說的是十年的探討規劃,十年的預備,十年的建造,一來一回,去了二三十年,有時候,歲月就是這樣被磋跎掉了,香港輸比國內的是時間,毗鄰的深圳更是飛快腳步趕上。


20 則留言:

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    1. 感覺1109像內地版 九倉領展 的合體版。

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    2. 我覺得似新鴻基,重視收租物業,唔似其他發展商只係賣樓。我都一直留意1109,但大陸網上消費始終好普遍,擔心影響商場人流購物意欲

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    3. 網上消費是愈來愈勁, 三四線增長很大, 今年中國年三十到初六網上消費增長約30-40%。不過我還是覺得大型商場仍是有一定的需求,幾次星期六日去深圳的萬象城,人流還是可以的!(另,深圳的親人已比以前少了來香港,因深圳的東西已很充足,估計深圳人來港的人數會愈來愈少)相反,愈來愈多香港人去深圳消費。

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    4. 是的,新鴻基的模式是相當值得學習。

      內房中的恆大,碧桂園等也少有這種思維!

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  2. 建議2月14日再過關看看
    網上消費目前大概還沒法取代傳統消費
    除非人們連慶祝節日都不出門了

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  3. 深圳人產人愈來愈多,商場有一定需求

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  4. 認同核心地段一級商場價值,原因如下:1. 網購未必能取代高端消費市場,到高級商場買奢侈品,享受名店服務同時也是身分象徵。2. 內地人愈來愈有錢,愈來愈多中產消費,對優質生活有要求,現在一級商場重視體驗消費,透過優質餐飲同體驗娛樂吸引人流。3. 核心地段商場大多包括辦公樓,有能力進註的是大企業,進一步吸引該城市有能力消費群,打做高級生活圈。但是,地產成功法則必然是location, 如果一開始投錯地段或城市,大大影響資本回報和回本期。除左北上廣深,就算二線城市,發展上都有名顯差別。想請教一下標竿兄,用什麼指標為1109估值?點先為止抵買?同時如何比較1109和其他港資發展商,如16, 101, 1972在內地商場質素. 謝謝

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    1. Youshi, 我同意你說的location是一個重點, 核心地段的價值還是相當值得看重的。另外,我也同意內地人對優質服務或商品的要求只會愈來愈高,這是不容忽視的趨勢。

      估值方面,我會看
      1)股息回報率多少
      2)股息的可持續性
      3)NAV的折讓20-30%左右(但留意NAV較難反映公司的負債或持有土地之質素,不能看單一指標)
      4)營利增長情況
      5)是否具有有價值之「品牌」
      6)商場營業額之增長及人流情況
      7)負債水平/買回來土地的地段

      等等~

      港資發展商 愈早進入內地市場的,愈有先發優勢, 感覺16,1972 在內地也是做得不錯的!

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    2. 16, 九倉 的IFC 也上 十大之內了!

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    3. PE/PB基本上可以不用理會!

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    4. 優質一線商業資產很難高股息,正如領展一樣,全世界都知道好。惟有時間換取空間,不變應萬變賺取利潤。

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    5. AK兄,是的,領仔現時2.88%,的確不高;潤地3.2%左右,只可以說,好野不會平,平的也不會太好!

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    6. 標竿兄,謝謝你分享,對於好野不會平,平的也不會太好,是認同的。可是在市場未必理性下,有可能會提供相對低估的機會,給投資者創造超額回報!小弟剛開始寫blog, 分享一些投資想法,希望可以和各位多多交流。謝謝=]

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    7. 令我想起25000時叫親朋戚友買九置1997@45-46仍4.4厘
      但大戶們就吹淡風談自由行減少金行盤數都唔得,九置這類商場是重災區。。。
      話又說回頭,股災不買,等一陣塵埃落定就無平貨。。。現在已回去54/55得返3.5厘

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    8. 題外話,這表中產商場廣州有3個上榜,但都無越秀這地頭虫,如405擁有廣州IFC商場及寫字樓。。。
      天河城去過,真係應該榜上有名,另外2個廣州商場真係未去過不能給評語,因不客觀。。哈哈

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  5. 標竿兄,1109同688又應如何比較呢?688質素如何?

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  6. 1109在派息 股價的升值 方面 都比中國海外好一些, 688是很穩守那種內房,1109相對攻守平衡一些。

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