2016年10月10日 星期一

買「實磚(樓)」還是「紙磚(Reits)」好?


買「實磚(樓)」還是「紙磚(Reits?

近日看了starman兄兩篇非常好的文章,深入淺出地講了幾個理財重點,例如現金流,槓桿,負債,通脹等等,之後我想到的問題是:現時到底是買「實磚」還是「紙磚Reits」更好呢? 以下節錄了兩篇starman兄文章,了解一下背景和他的看法,並寫了我的一些看法。

讓時間成為你的好朋友

「香港人喜歡買樓,另一個原因是因為具有高槓桿,在長期低息的環境下,樓宇按揭貸款長達30年,讓時間將你的負債貶值,同時通脹、銀紙的貶值會讓資產升值,讓時間成為你最好的朋友。

如果你有「豪宅」,又有私銀平台,甚至可將「豪宅」放入私銀增加倉值,用於投資流動性較高且具較好現金流的投資產品(如筆者常提及的REITsBonds),為「過重」的投資組合減磅變「輕」一點。

這裡有一個很重要的理念,就是要明白「通脹是會令銀紙持續的貶值」,即銀紙(cash)會愈來愈不值錢,因為各國都不停印銀紙(QE),銀紙多了,但資產增加的幅度追不上印銀紙速度,你要買資產,就得付出更多銀紙了。

買樓可以賺到兩樣野:
(一)時間可以將你的負債貶值,用將來愈來愈平的錢還你當初借入的錢,將來還錢只會愈來愈輕鬆(假設你的收入穩定)。
(二)銀紙(cash)在會愈來愈不值錢背景下,資產(如樓)則會愈來愈值錢,道理是資產增加的幅度追不上印銀紙速度,你要買資產,就得付出更多銀紙,因此資產有保值,對抗通貨膨脹,甚至不停的升值。

因此,讓香港人覺得買樓是不敗的。

適當運用槓桿

「讀者問題是現金流不足,因此說「太健康」也不對,家庭現金流稱不上充裕,而且集中於夫婦二人每月工資,被動收入僅每年10 萬元股息收入,資產集中於自住物業,自住物業市值1000萬只有60萬按揭是浪費。加上讀者有穩定收入,借貸能力高,應及早向銀行申請加按。自住物業不是資本,要將其轉化為資本就是利用銀行加按套現,將現金投資有現金流的資產,產生被動收入,優化現金流組合。

讀者現有流動資產約有400(包括現金及股票),加按套現空間有440萬,流動資產增加至840萬,資產負債表擴大了,800萬港元流動資產合資格申請為PI (Professional Investor),同時乎合私人銀行的入門最低門檻,可投資的渠道及選擇更多,股票及債券等金融資產有更好的倉值(margin value),融資利率更低,全盤投資策略可進一步優化。

讀者可考慮的投資物包括債券、REITs、工廈等,筆者認為是高門檻投資的「鐵三角」。三者的特點是低價格波動性,高按值,具良好現金流。高按代表有槓桿可以利用,槓桿可提升資產回報率,有槓桿不一定要盡用,但一定要用,資產組合的槓桿若使用得宜,是進可攻退可守的投資策略。

一般人一提起「借貸」就如見鬼一樣,最好不要提,因為在大家的日常經驗接觸當中,令很多人錯覺地認為「借貸」的人都是那些「理財不善」的人。

其實「借貸」是一件中性的事。有足夠理財知識的人會好好運用「借貸」,如starman兄分享的故事,「讀者現有流動資產約有400(包括現金及股票),加按套現空間有440萬,流動資產增加至840萬」,加按的動作為案主帶來多了400左右的資金,加按借貸利息低,如果可以投資入一些較高回報率,而且穩定的投資當中,可以做到「套息差」。一個加按動作可以為案主帶來更多的被動收入,而且案主有穩定收入,平時收入,加上增加了的被動收入,案主能每月準時還款問題便不大了,計好數,在自己當握之內,其實風險是不大的。

我自己都有進行「借貸」的動作,實際操作如何,可以看看<<我的第一次借貸經驗分享>>

Reits好過買樓

「現今市場,自住的不說,投資的話為何要考慮住宅?一回報低 (3-4%已不錯),二有辣招,三使費高,四出租麻煩。投資REITs已解決上述所有問題,一回報高,二沒有辣招,三使費低,四出租有人代勞,還有五 - REITs 如領展,公司本身有向銀行融資,且它作為大集團融資成本自然不高,當我們買入REITs 時銀行又會提供倉值,學法子兄話,這是雙重槓桿(Double Gearing)REITs 的特點是盈利90%派息,收租收入相當穩定,因此投資REITs 容易,只要留意REITs 本身的派息增長率就已足夠。試想想,8% yield REITs (不用槓桿)每年派息增長X%,我們再也不用看其股價了。那麼,為何我們仍要投資住宅物業?

現時買樓有幾個問題:
(一)樓價已經太高,造成回報低(3-4%已不錯)
(二)有辣招(對第一次買樓的人影響不大)
(三)買樓時要付出一些雜費
(四)出租較麻煩

現時樓價可能會再升,或持平,在此情況,買樓收租是不錯的做法。但買樓要考慮的事都不少,例如你要有穩定收入證明,夠首期,將來工作穩定,找到好租客,將來有維修保養支出,加息因素,樓價將來下行時,要賣出不易等等。

在現時情況下,買「紙磚(Reits)」可能較買「實磚(樓)」好。REITs 的特點是盈利超過90%都要用作派息,收租收入可以說是有保證,相當穩定,另亦有以下優點。

「紙磚(Reits)」的優點:
(一)回報較高(有些去到6-1x%都有)
(二)沒有辣招
(三)使費低
(四)出租有人代勞
(五)入場門檻低(幾萬元都有交易)
(六)流動性較高(買入賣出與股票一樣)

比我選擇,我和starman兄一樣,都是會買入Reits當作投資,如果樓市穩定,可以分享到租金收入,如果有什麼大事發生,抽身離開都比較容易,是一個「進可攻,退可守」的做法。

說到最後,現時樓價真的是高,是不爭的事實,現時買樓的人都是抱「今天不買,明天會更貴」,是被逼買入,即使覺得貴都要買,硬著頭皮都要買。記著任何事都是「物極必反」,經濟更是有週期性的。樓市愈瘋狂,樓市會顯得更脆弱,情況就好像玩「層層疊」,疊得愈高,跌的散的機會愈大。所以,記得不要受情緒影響決定,要作理性的決定。關於樓市的看法,大家可以看回文章<<香港樓市,別人貪婪時我恐懼?>>

就整個大環境而言,買樓投資一定要量力而為,不要因為「情緒」而貿然投資樓市。內地人投資股市或樓市的「情緒化」真的叫人驚嚇和歷歷在目,升時可以衝著買,跌市可以人踩人,政府想幫都幫不了。「升時很惡狠,跌時很慘烈」這些情景真的不能忘記!但「貪」是人類的本性,應用在內地身上更是「符合國情」。

Starman兄兩篇文章的原文(按link):

(一)讀者信箱 - 為重資產減磅 加強現金流再投資



16 則留言:

  1. 若是投資,買Reit的確比買樓好,我也買了些高息股。買樓是要量力而爲,買入後要有跌20%的心理準備,目光要長線一些。

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    1. 富足兄,非常同意!

      如果買入的是優質的單位,又找到好租客,自己有能力給予首期,之後有人幫手供,是一個非常明智,理性的做法,而且風險的確不大。計好數,能力能負擔,長遠看富足兄的做法,我都是十分同意的。

      但就整個大環境而言,買樓投資一定要量力而為,不要因為「情緒」而貿然投資樓市。內地人投資股市或樓市的「情緒化」真的叫人驚嚇,升時可以衝著買,跌市可以人踩人,政府都幫都幫不了。

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  2. 買樓好還是買股後,我覺得因人而異.歷史雖告訴我們超長線買香港樓必勝無疑.問題是你能不能捱過期間的大型調整.因物業負資產而輕生的香港人比其他原因都高,他們很多不是炒樓投機者,而是付足三成首期的自用人.

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    1. 是的, 但我不會在股市或樓市爆升時入市。

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  3. 就以本人為例,若買樓收租連基本生活支出都未必夠,買股收息則鬆動得多,全部身家去買一間物業,又要求神拜佛遇到個好租客和物業不要出意外.我本人覺得並不如相像中安全.

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  4. 但若然你是大明星或高收入專業人士,又無時間管理投資,置業收租肯定是不錯的選擇,租金收入只是收多收少的問題,超長線投物業保本增值絕應問題.

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  5. 無話邊樣好,其實各有好壞處,既然預計未來錢唔值錢的話就要做好資產分散吧。

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    1. 同意塘人兄所言, 紙磚及實磚各有好壞, 並不能相互取代。但紙磗能給家庭心理上的安全感, 而reit則較多人視其為紙股票而已。

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    2. 塘兄, 同意, 了解左世界這個背景, 就努力學習做好資產分配。

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  6. 買樓借7成, 買REITS你可敢借7成?
    很視乎個人心理質素.
    純理性想, 我拺REITS.

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