成家卻不能立室的香港

沒有「家」的香港年青家庭，悲歌！

香港為樓瘋，為樓狂

「財務自由」、「發達」或「買樓」是很多人都想達成的目標，因此很多人都盡了一切的力量、時間和心機去達成「發達」、「財務自由」或「買樓」的目標，在追求「財務自由」或「買樓」的過程中，有些人可能犧牲了很多東西，包括犧牲了與家人相處的時間、犧牲了享受的時間、犧牲了了休息的時間，或者有些人更嚴重一些，他們為了得到更多的財富犧牲了健康。

在香港，一些被認為是成功的人，是那些上到車的人，他們一生努力換來一層樓，在高價買回來的樓為他們未來20-30年帶來一筆債項，他們人生最旺盛的20-30年為樓付出了大部份時光，不要說追尋夢想，幾個月沒有收入已可能出現一些問題，壓力非小。

其實，買樓非唯一得到自由的道路，人生其實可以有很多的選擇！

香港沒有「家」，沒有「穩定」

「財務自由」、「發達」或「買樓」是很多人的人生目標，但在達成目標前可能已經失去了很多東西，包括親情、朋友或身體健康。在香港，比較形象化，大家都很想追求的財富，最具代表的一定是一層「樓」。香港現時很多人，包括年青人，都為樓瘋，為樓狂。香港樓價高企，去年，香港連續7年蟬聯全球最難負擔城市，有一些年青家庭連基本住的需要都沒有，買樓更是「痴心妄想」的事，有一些年青家庭（身邊有一些同齡的朋友）沒有住的「屋」，唯有住可負擔的「劏房」，或者結婚後分開住等，實在是香港未來的悲歌。

新加坡沒有「真自由」，但有「真家庭」

在外國一些國家，樓其實是拿來發揮「住」的功能，好像新加坡的「組屋」是香港年青人夢寐以求的東西。其實，新加坡的組屋全部由政府負責興建，現時新加坡有超過8成的國民都是居住在公營房屋。在新加坡，購買一手組屋，首先要乎合入息上限的要求，另一個條件就是買家需要以家庭為單位，所以年青人要必須先成家立室，之後才可以向政府購買一手組屋。換句話說，政府是鼓勵年青人先建立家庭，然後組成他們的「家」，新加坡政府以「家庭」為國家穩定的根本，亦做得相當成功。

大家都知道新加坡沒有「真自由」，政府說的就是硬道理，批評政府者更可能會被「打屁股」，但新加坡的年青人沒有太大的仇恨情緒，因為雖然沒有「真自由」，但有「真屋」住，年青人與丈夫或妻子成家後，用不太貴的價錢就可以買到一家漂亮的房子，然後生兒育女，為建立美好的將來而努力，還會花時間心機去「罵政府」嗎？

那香港呢？

香港年青人不敢結婚，怕成了一個「不似家的家」，租屋的話怕租金太貴，買樓買不起，申請公屋不合資格，家不似家，更不要說成家立室和生兒肓女，一個住處都沒有，在可見的將來亦很難負擔得起，在此情況下，香港年青人的仇恨情緒特別高漲亦不是沒有原因的，香港年青人的精力不能好好放在照顧家庭上，就只好放在「罵政府」，而政府多年的房屋施政失敗亦是很大導致「香港不穩定」的原因。

「有頭髮邊個想做癩痢！」香港年青人沒有家庭負擔，沒有成家立室的好氣候，本死無大礙，怨氣、不滿和遏抑全發洩在政府之上亦是正常不過的事，這亦是香港人心並不快樂，並不穩定的原因。

沒有「家」的香港年青家庭，可真悲！

筆者最後還是鼓勵抱正面積極的態度看世界，看香港，大環境絕不易改變，唯有繼續默默努力做好自己，因為埋怨亦不會為人生幫上多少的忙。

積極的人生態度總對人生有用的，互勉之。

香港有奇人奇事，仲有奇「則」

香港有奇人奇事，仲有奇「則」

身在現今的香港，奇人奇事多已見怪不怪，近一兩年香港全民搶樓，樓價炒到上天，香港「奇則」隨之出現，一間屋實用面積只有一百多平呎，一間房只放到一張床，一個廁所容不下一個人如廁，如此奇景真的只有香港有，所以坊間有一句說話：「坐監還住得比你好！」香港人真的百般滋味在心頭！

本來想幫市民的政府，推出了「雙辣招」，還有收緊按揭，樓價400萬以下的自住物業可借9成，但600-1000萬以下只可借6成，政府原意想透過措施遏抑炒家入市，但結果愈幫愈忙，細價樓沒有出現爆煲論，反而政府逼使更多人被逼走去買細價樓，因為只有400萬以下的自住物業可借9成，結果細價樓在需求增大的情況下，政府的措施真的愈幫愈忙，細價樓升得更快，真的不知道是那一位政府天才想出這些高招。

最後，發展商為了迎合市場口味和需求，這幾年都建了很多中小型單位，什麼是中小型單位？有的細到只有一百多呎，仍然大把人搶著買，不論大小，那怕到時細到得90呎，總知買到「樓」就是贏家！如此「Ｋ型」思想和社會現狀，香港真的是數一數二了！

今天看了一個節目：「星期日檔案 (2016161113) - 越住越細」，7:25-10:08，當中最有得著是仲量行董事總經理曾先生的一些精景又好笑的說話：

「這些product（指面積很細的樓）在現時情況是Ｋ型的product。」

「你想想真的好可悲嫁，實用真的一百呎都無，除了回去訓覺外，你真的不會想坐在屋入面。」

「我好肯定監倉一定大過40呎！」

「到他日你要賣，如果仲有傻仔in the market，都不會接你的貨！」

聽到，除了覺得很好笑之外，亦為香港的此事此景而心痛。

樓、樓、樓，都是樓，巴菲特賣樓

樓、樓、樓，都是樓，巴菲特賣樓

今天看了兩則關於樓的新聞，我覺得幾有趣，跟大家分享一下。

新聞（一）：巴菲特賣樓

巴菲特談論買樓的好處是享有「30年按揭」，他認為「30年按揭是全世界最好的工具」，「因為即使押錯注，利率只有2厘，當然這種情況很罕有，到時還清欠款便是，這樣業主可以握有單邊投機（one-way bet）的機會。」

【星島日報報道】巴菲特最近放售的加州海邊豪宅，以放盤價計就是46年間升值72倍。他本人認為，住宅值得投資的原因之一，是有30年按揭，並提到，曾於1971年以15萬美元（約117萬港元），購入加州拉古納海灘度假別墅，首期只需3萬美元，其餘做按揭。股神形容，30年按揭是全世界最好的工具，因為即使押錯注，利率只有2厘，當然這種情況很罕有，到時還清欠款便是，這樣業主可以握有單邊投機（one-way bet）的機會。

　　巴菲特曾在其他訪問中透露，當年購入的加州海邊別墅，是因為第一任太太蘇珊喜歡，當時並未考慮房子的投資潛力。這棟房子46年後放售，若成功以1100萬美元（約8580萬港元）的放盤價出手，足足升值超過72倍。這也是應了巴菲特認為，「複利」是投資成功最強而有力的因素這觀點。

從新聞中看到，巴菲特想以1100萬美元（約8580萬港元）把海邊別墅放出，持貨46年，巴菲特選擇在今天樓市最瘋狂時放出，是否有什麼預示？

新聞（二）：天水圍嘉湖山莊呎價首破萬

【東方日報專訊】天水圍嘉湖山莊向為市民上車終站，入伙約二十六年，終乘目前癲市，呎價突破1萬元大關。該屋苑有連天台戶放盤一星期多即售443萬元，實用呎價10,045元，創歷來新高，現時即使連租約放盤，叫價亦由400萬元起，連同沙田第一城，全城兩大上車盤再沒有可承按最多九成的放盤，反映樓市大時代中上車客悲歌。

嘉湖山莊進身「萬元屋苑」。中原胡啟文稱，美湖居2座連天台戶，實用面積441方呎，兩房連約400方呎天台，一星期多前以450萬元放售，獲外區用家以443萬元購入，實用呎價10,045元。成交價創兩房戶新高，呎價屬歷史新高。

文中的一句令我很有感覺：「天水圍嘉湖山莊向為市民上車終站，伙約二十六年，終乘目前癲市，呎價突破1萬元大關。」天水圍成趕上車的市民上車的最後樂土，由「首置客第一次買樓掃十五間」，到今天「天水圍嘉湖山莊呎價到達歷史新高」，都說明了買樓客對買樓到了一個「恐懼又渴望」的矛盾心態，明知樓價已去到顛價，但因擔心樓價再升20%-30%，現時很多人認為「樓價只升不跌」，再顛的價都要搶入閘，實情風險絕對不少。

那邊廂，美國股神巴菲特開始趁高價賣樓，這邊廂，今天香港仍有很多人搶著買歷史新高樓，這形成有趣的對比。

筆者常常喜歡巴菲特的一句話：「別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪。」

今天香港樓連破新高，巴菲特又選擇在今天賣樓，難道他認為這是「別人貪婪時我恐懼」的時候了嗎？

留給時間告訴我們吧！




新聞link:
新聞（一）：巴菲特賣樓

新聞（二）：天水圍嘉湖山莊呎價首破萬

首次置業買15間

首次置業買15間

今天看完有線財經的「首置假象」，指出自政府推出辣招後，樓價至今不跌反升，不少市民都感到失望，政府依然堅稱辣招有效，實情是「上有政策，下有對策。」

多謝傳媒有線財經找出很好的資料，說明辣招在一定程度上已經不能遏止炒賣樓房。自辣招推出後，買第二房的人需要付出額外的印花稅，本想是想阻止炒家買樓。

不過炒家就利用辣招漏洞，包括用盡未買過樓的人頭去買樓，或「一約多買」，即同一份合約買入多個單位。

以下是買樓的真實個案：

有一名「首次置業人士」，用首次置業身份買入嘉匯15伙單位，合共1.45億，他的確是首次置業，不過第一次置業就買入15伙，如果他說是：「自住！」我都會信，一個人不可以住15個單位？可以的，香港有錢人多的是！誰說首次置業就只可以買一個單位？

有不少人就是利用此漏洞，用「一約多買」的手法買入多個單位，完成逃過辣招的影響。

對於一般的小市民，只想再說一次：「樓是用來住，不是用來炒！」很多無辜的香港人仍生活在水深火熱之中，捱貴租，住在劏房的人仍有不少，希望那些「首次置業人士」可以收收手，讓樓留給真正有需要的人！

不過，我相信情況只會一直高下去，直到有一天最瘋狂的時候，問題就會解決！

80後標竿人生：「風暴在一片歌舞昇平中來臨，牛市在市場極度悲觀時誕生。」

有樓就代表一切！？

有樓就代表一切?

最近香港有一個講樓的節目，名叫「有樓萬事足」，大家聽到節目名稱，大概都能估到那是講述現時香港人愛買樓的風氣，有樓就代表一種成就，有樓的人就會被視為成功的人，沒有樓的人就感覺被看下去，女士亦不會選這種沒有樓的男士，沒有樓讓人感覺沒有出色。社會或節目好像在吹捧「有樓就代表一切」的風氣。

年青人價值觀：有樓先嫁得過！？

當中有一個女士名叫Seasun，她的價值觀是這樣的：「最少我要住一千至二千呎的屋，否則不要白撞。」另她表示希望另一半，每個月可以給她幾十萬花，她表示身邊有很多朋友都是有這種價值觀。我看了此節目，沒有太大的感覺，不過對她的價值觀感到可憐和可惜。雖然我心底裡都是覺得，這只是電視台的拍攝技倆，最重要夠浮誇、「夠爆」和能夠引起話題，如果你是明智的人，你大概都會知道這是香港傳媒最喜歡用的報導手段，但我真的不希望未夠成熟的年青人看了，以為這是社會的真象，如果這是真象，那是令人沮喪的。

有樓並不代表一切

香港應該不少人都抱有「有樓就代表一切」的想法，出來工作後最大的人生夢想就是「上車」。有能力「上車」能被家人、親戚和朋友覺得你是成功的人，會對你有正面的評價，很多人把「有樓就能贏到別人的肯定」畫上等號。對我而言：有樓並不代表一切。

買樓都要跟風

「瘦田無人耕，耕開有人爭」，人類總喜歡有跟風的習慣，跟風有安全感，跟風讓自己覺得自己並不落伍，自己不會執輸給別人。人總是有羊群心理，但有一點要留意，大眾都在做的事不一定是對的事。

現時很多人都想上車，但有些人根本未想清楚自己需要些什麼，「買樓能贏到別人的肯定」這個心理促使一些人沒有太多能力都衝著去「上車」，靠父母的首期上車，有能力的父母亦樂於用此方法幫助小孩一把，但返回現實，買了樓的人亦需要供樓，亦即是負債，需要用20-30年還債。以買一間400萬(400-500呎)的樓來計，給二成首期和雜費大約要100萬，之後就是背負著300萬的負債。

小心跌入「中產的惡性循環」---- 更大的房子，更多的支出。

「300萬的負債」，每月你可能需要還$12000左右的按揭，有了孩子，養了架車等等，每月可能需要2-3萬的支出，結果負債令你不敢不去工作，縱使你很辛苦，你亦不敢辭工，為了保住職位，獲得薪金，為了有錢可以應付更多的支出。有一些人，有了更高的收入，又會換一家大一些的房子，結果你又背上更多更大的負債，你得更努力去工作和進修，以獲取更高的薪金，這就落入「中產的惡性循環」──收入愈高，支出愈大，支出愈大，愈不能停止工作。沒有什麼事發生，還可挺下去，出了點事，有時候，有苦真的自己知，停不了「老鼠圈的困局」。

有樓看似是成功的人生，但供樓的生活絕非是一件容易應付的事，有苦自己知，亦不會對別人透露太多。20-30年過去，房債還清了，那時已經是50-60歲了，可能會慨嘆一聲：我人生最大的成就是──用了一生的努力，供了一間房子回來，每月還要支付一些維護房子的費用。

我不反對買樓，但需要考慮時機

你會問我：你是反對別人買房子？我的答覆是：我不反對。我的建議是，要現時上車的人，一定要考慮自己的需要，明白自己到底需要些什麼，不是別人充說「買樓好」就走去買。大家亦要看時機，一定要理性去看整件事，現時的香港樓價比過去任何時間都要貴，比九七更要貴上很多，現時用巨款去買一個400-500呎或更少的地方，是否值得呢？相信你亦不會在恆指三萬點時，還借9成錢去買股票吧！

《富爸爸》提醒：你的自住房子不是你的資產！因為它不能為你帶來正現金流入，相反它每月都從你的褲袋拿走金錢，所以，那是你的「負債」而不是「資產」。你的自住房子每月都會從你的褲袋拿走金錢，而且會持續20-30年，如果你的負債是很大的數目的話，你一定要有心理準備，那時長期的作戰，不是一兩個月就完成的事，而是持久戰，你必須確保你身體健康。買樓之前，不妨了解一下「現金流」這個問題，或者你會有不同的看法。

非常時期，買樓更需要小心

正如我上文提到，現時的香港樓價比過去任何時間都要貴，比九七更要貴上很多，這絕對是一個非常時期，如果你沒有做好十足的準備，建議不要在此非常時期，草率做一個買樓的決定。因為這個世界沒有只升不跌的資產，亦不會有只升不跌的經濟，不管你現時有多相信「樓市不敗」的神話都好，經濟就是有週期，歷史總是在重覆地發生，但人類總是不能在歷史中吸收教訓。

貪婪的時候，你不會太過理性去分析，但我的提醒是，不要讓貪婪和市場亢奮的情緒充斥你的內心，你必須用腦袋去理性分析──「到底我需要些什麼？我的十年二十年的理財計劃是什麼？」不要被別人和群眾的感性帶著你走！

這個「香港第一」，香港人值得高興？

早幾天，看到一則新聞，那是幾值得大家和年青人討論一下的。

在2016年1月23日，美國物業顧問機構 （Demographia） 發布了年度世界住宅可負擔程度的調查，香港樓價以平均家庭入息的18.1倍繼續冠絕全球，即以本地家庭平均年收入30萬港幣和現時樓價平均542萬港幣計算，一個家庭需要不食不喝18.1年才能買到一個居住的單位。”

值得一提的是，香港是連續第7年成為全球樓價最難以負擔的城市，此紀錄真的不知道是揚威國際，還是成為世界各地國家的人民茶餘飯後的一個熱烈討論的笑話？

這份報告共對全球406個城市就去年第3季度的樓價負擔能力進行調查並評級，調查以中位數倍數（Median Multiple）作為衡量樓價的指標。樓價中位數為家庭年收入中位數3倍或以下的為「可負擔」，3.1至4倍的為「中度不可負擔」，4.1至5倍的為「嚴重不可負擔」，5.1倍以上的為「極度不可負擔」。

在報告中，5.1倍以上的被定義為「極度不可負擔」，香港到達18.1倍，比「極度不可負擔」的水平更要超出3倍，如以中文表達，即是「極度」「極度」「極度」不可負擔，比第2名的悉尼（12.2倍）以及第3名的温哥華（11.8倍）高出一大截，真是在國際間威足七年，如此驕人成績實在叫生活在香港的一般百姓都要大叫一聲「有苦真是自己知」。

作為一名香港的年青人，這個「香港第一」，年青人可以埋怨？我認為我們絕對可以埋怨，現時亦有不少年青人天天都在埋怨，天天都在罵，這亦十分理解，但是埋怨或謾罵是解決不了事情，發洩完情緒，確確實實還需要返回理性中，既然現實是這樣，我們可以如何做好自己呢？

筆者都是年青人，我認為出來工作幾年就嚷著要買樓是不切實際的，要買樓還需要做好基本功，就是做好儲蓄的習慣。假如你沒有做好儲蓄的習慣，到樓價下跌到平均200萬，你拿不出20萬或40萬首期出來，確實是沒有多大的意思，你沒有做好本份，即使樓價再平亦不要抱怨買不到，只好怪自己消費太多，沒有認真做好理財計劃，沒有做好準備。

但現時香港樓價的問題是樓價去到一個「極貴」的水平，遠超一般人可承擔的水平。報告指出，現時樓價平均542萬港幣，你沒有聽錯，平均數是542萬一間房子（可能是一家建築面積500呎，實用350呎的房子），如你要拿兩成首期出來，就需要100萬，這絕對不是一般年輕夫婦工作五年八年可以儲到的金額。

「成功需父幹」是沒有錯的，如你有個「好爸爸」，上車不是難度！但如果你沒有一個「好爸爸」，你就要結了婚都要繼續留在家中住，如你好彩，家中沒有太多兄弟姊妹，你還可以屈就在家中住個幾年，但你的父母或岳父岳母會間中說說：「阿邊個邊個又買到樓了，層樓又升了多少，為何你們還買不到！？」比較的聲音間中或經常會在你耳朵漂過。但若你家中本已比較擠逼，你就只好出去租樓，每月乖乖地上邀一萬元給「資產擁有者」，如你太窮，就$5000租個劏房好了，不要提生活質素，有床位給你們睡覺已是很好的了。

「香港有公屋，年青人可以去申請呀！」筆者身邊大多的朋友月入都有一萬多元，一些年輕的夫妻朋友兩人月入都有兩萬多三萬，在香港一般年青人或新建的家庭有這個收入都是很正常。不過，如果你有這個收入水平，公屋就不受你玩了，你根本沒有資格排公屋。公屋都是被一些「真正有需要」的人排，「有能力」的年青人當然不用排公屋吧，不好意思，就算一些年輕人想排也沒有資格。

筆者身邊一些已結婚的朋友，有能力的，都強行上樓了，之後就乖乖地努力工作二十年，為供斷層樓而努力，好好做個「工資奴」，有大有細還有樓要供，還講什麼理想或目標，一年不工作都不行。很多未有能力的，一是繼續逼在家中，與家人父母住，聽到不少朋友分享都有不少的居住的磨擦和問題，生活好像並不快樂；另有很多都出來租樓住，家庭一半或三分一的收入都拿了去交租，能儲蓄到的可想而知，每月交租令不少想擁有自己「安樂蝸」的年青夫妻，目標愈走愈遠。有些朋友更極端，結了婚，都因沒有找到一個好的住所而分開住了。

香港會埋怨的年青人不少，我亦很理解身邊朋友的情況，這篇文章我亦無意加入「埋怨大軍」。我只想分享，香港仍有不少有目標有夢想的年青人，他們可能有個少少的夢想，就是與喜歡的人建立一個家，擁有一個屬於自己的「小天地」，為美好可見的將來而努力，奈何在香港，樓是用來「炒」的，不是用來被人「住」的。

在此，與不怕困難，仍然堅守自己的「本份」的年青人互勉之，你並不孤單，至少還有我，在沒有「好爸爸」的幫助下，不去埋怨太多，由做好自己的理財計劃開始。

最後，這個「香港第一」，香港人值得高興？　筆者認為沒有什麼值得可驕傲的，而是整個社會需要好好去反思的一個問題。

買「實磚（樓）」還是「紙磚（Reits）」好?

買「實磚（樓）」還是「紙磚（Reits）」好?

近日看了starman兄兩篇非常好的文章，深入淺出地講了幾個理財重點，例如現金流，槓桿，負債，通脹等等，之後我想到的問題是：現時到底是買「實磚」還是「紙磚Reits」更好呢? 以下節錄了兩篇starman兄文章，了解一下背景和他的看法，並寫了我的一些看法。

讓時間成為你的好朋友

「香港人喜歡買樓，另一個原因是因為具有高槓桿，在長期低息的環境下，樓宇按揭貸款長達30年，讓時間將你的負債貶值，同時通脹、銀紙的貶值會讓資產升值，讓時間成為你最好的朋友。

如果你有「豪宅」，又有私銀平台，甚至可將「豪宅」放入私銀增加倉值，用於投資流動性較高且具較好現金流的投資產品(如筆者常提及的REITs及Bonds)，為「過重」的投資組合減磅變「輕」一點。」

這裡有一個很重要的理念，就是要明白「通脹是會令銀紙持續的貶值」，即銀紙（cash）會愈來愈不值錢，因為各國都不停印銀紙（ＱＥ），銀紙多了，但資產增加的幅度追不上印銀紙速度，你要買資產，就得付出更多銀紙了。

買樓可以賺到兩樣野：

（一）時間可以將你的負債貶值，用將來愈來愈平的錢還你當初借入的錢，將來還錢只會愈來愈輕鬆（假設你的收入穩定）。

（二）銀紙（cash）在會愈來愈不值錢背景下，資產（如樓）則會愈來愈值錢，道理是資產增加的幅度追不上印銀紙速度，你要買資產，就得付出更多銀紙，因此資產有保值，對抗通貨膨脹，甚至不停的升值。

因此，讓香港人覺得買樓是不敗的。

適當運用槓桿

「讀者問題是現金流不足，因此說「太健康」也不對，家庭現金流稱不上充裕，而且集中於夫婦二人每月工資，被動收入僅每年10 萬元股息收入，資產集中於自住物業，自住物業市值1000萬只有60萬按揭是浪費。加上讀者有穩定收入，借貸能力高，應及早向銀行申請加按。自住物業不是資本，要將其轉化為資本就是利用銀行加按套現，將現金投資有現金流的資產，產生被動收入，優化現金流組合。

讀者現有流動資產約有400萬(包括現金及股票)，加按套現空間有440萬，流動資產增加至840萬，資產負債表擴大了，800萬港元流動資產合資格申請為PI (Professional Investor)，同時乎合私人銀行的入門最低門檻，可投資的渠道及選擇更多，股票及債券等金融資產有更好的倉值(margin value)，融資利率更低，全盤投資策略可進一步優化。

讀者可考慮的投資物包括債券、REITs、工廈等，筆者認為是高門檻投資的「鐵三角」。三者的特點是低價格波動性，高按值，具良好現金流。高按代表有槓桿可以利用，槓桿可提升資產回報率，有槓桿不一定要盡用，但一定要用，資產組合的槓桿若使用得宜，是進可攻退可守的投資策略。」

一般人一提起「借貸」就如見鬼一樣，最好不要提，因為在大家的日常經驗接觸當中，令很多人錯覺地認為「借貸」的人都是那些「理財不善」的人。

其實「借貸」是一件中性的事。有足夠理財知識的人會好好運用「借貸」，如starman兄分享的故事，「讀者現有流動資產約有400萬(包括現金及股票)，加按套現空間有440萬，流動資產增加至840萬」，加按的動作為案主帶來多了400左右的資金，加按借貸利息低，如果可以投資入一些較高回報率，而且穩定的投資當中，可以做到「套息差」。一個加按動作可以為案主帶來更多的被動收入，而且案主有穩定收入，平時收入，加上增加了的被動收入，案主能每月準時還款問題便不大了，計好數，在自己當握之內，其實風險是不大的。

我自己都有進行「借貸」的動作，實際操作如何，可以看看<<我的第一次借貸經驗分享>>

買Reits好過買樓

「現今市場，自住的不說，投資的話為何要考慮住宅？一回報低 (有3-4%已不錯)，二有辣招，三使費高，四出租麻煩。投資REITs已解決上述所有問題，一回報高，二沒有辣招，三使費低，四出租有人代勞，還有五 - REITs 如領展，公司本身有向銀行融資，且它作為大集團融資成本自然不高，當我們買入REITs 時銀行又會提供倉值，學法子兄話，這是雙重槓桿(Double Gearing)。REITs 的特點是盈利90%派息，收租收入相當穩定，因此投資REITs 容易，只要留意REITs 本身的派息增長率就已足夠。試想想，8% yield 的REITs (不用槓桿)每年派息增長X%，我們再也不用看其股價了。那麼，為何我們仍要投資住宅物業？」

現時買樓有幾個問題：

（一）樓價已經太高，造成回報低(有3-4%已不錯)

（二）有辣招（對第一次買樓的人影響不大）

（三）買樓時要付出一些雜費

（四）出租較麻煩

現時樓價可能會再升，或持平，在此情況，買樓收租是不錯的做法。但買樓要考慮的事都不少，例如你要有穩定收入證明，夠首期，將來工作穩定，找到好租客，將來有維修保養支出，加息因素，樓價將來下行時，要賣出不易等等。

在現時情況下，買「紙磚（Reits）」可能較買「實磚（樓）」好。REITs 的特點是盈利超過90%都要用作派息，收租收入可以說是有保證，相當穩定，另亦有以下優點。

「紙磚（Reits）」的優點：

（一）回報較高（有些去到6-1x%都有）

（二）沒有辣招

（三）使費低

（四）出租有人代勞

（五）入場門檻低（幾萬元都有交易）

（六）流動性較高（買入賣出與股票一樣）

比我選擇，我和starman兄一樣，都是會買入Reits當作投資，如果樓市穩定，可以分享到租金收入，如果有什麼大事發生，抽身離開都比較容易，是一個「進可攻，退可守」的做法。

說到最後，現時樓價真的是高，是不爭的事實，現時買樓的人都是抱「今天不買，明天會更貴」，是被逼買入，即使覺得貴都要買，硬著頭皮都要買。記著任何事都是「物極必反」，經濟更是有週期性的。樓市愈瘋狂，樓市會顯得更脆弱，情況就好像玩「層層疊」，疊得愈高，跌的散的機會愈大。所以，記得不要受情緒影響決定，要作理性的決定。關於樓市的看法，大家可以看回文章<<香港樓市，別人貪婪時我恐懼？>>。

就整個大環境而言，買樓投資一定要量力而為，不要因為「情緒」而貿然投資樓市。內地人投資股市或樓市的「情緒化」真的叫人驚嚇和歷歷在目，升時可以衝著買，跌市可以人踩人，政府想幫都幫不了。「升時很惡狠，跌時很慘烈」這些情景真的不能忘記！但「貪」是人類的本性，應用在內地身上更是「符合國情」。

Starman兄兩篇文章的原文(按link)：

（一)讀者信箱 - 為重資產減磅 加強現金流再投資

(二)讀者信箱: 財務狀況「太健康」就是不健康