四家REITS比較（領展、越秀、置富、冠君）

四家REITS比較

資產負債比率(資產負債比率按總借貸佔總資產的百分比計算)

領展	23.2% *截至2016年9月30日止六個月
越秀	38.9%
置富產業信託	29.1%
冠君	21.7%

* REIT守則的資產負債比率要求上限為45%

*資料來源：四家REITS的 2016年報

短評：在四家Reits中，以冠君資產負債比率水平最低，最高是越秀。其實冠君、越秀和領展都是位於負債水平十分理想的狀態，財務十分之穩健。在四家當中，越秀的負債水平較高，這點投資者需多加留意。

派息回報

領展	3.43% (現價$60.15計)
越秀房產	6.93% (現價$4.72計)
置富產業信託	5.18% (現價$9.5計)
冠君	4.53% (現價$5.06計)

*以26-5-2017收市價計算

派息比率

領展	28.68%
越秀	117.67%
置富產業信託	74.22%
冠君	41.67%

短評：越秀的息率回報一向都是最高的，這是因為集團用一直維持超高的派息政策，息率回報很多時都有7厘以上，因此吸引到很多愛息之人買入，帶來高而穩定的回報。但是，絕不要認為高派息就代表一家REIT是最好的，大家必須一併留意派息比率，越秀一直維持高派息，以致今年派息比率要維持超高水平，才可維持到高於之前的派息，所以必須留意未來越秀的租金收入會否繼續穩步上升，才可繼續維持高派息。

在我眼中，領展雖然派息回報是4家REITS當中最低的，只有3.43%，但它的派息比率為28.68%(資料來源:As stock 顯示的是年報的總盈利，需留意物業重估後的公允值變動（即物業升值或降值後的價值）；每年扣減物業重估價值後，領展把收得的所有租，減去成本，即盈利出數派出，派息比率仍是達到九成以上，其他REITS亦是有此類似情況)，領展手頭上現金較充足和資產質素俱佳，負債亦相對較低，而且物業未來的增值潛力仍然相當強，所以領展仍會是我REIT中的首選，仍然會是持倉最重的一隻。

＊注意：因為重估收益不會為集團帶來任何現金流，情況就像如果你有自住的物業，如果樓價升了，這只會增加你帳面的財富，而非實際可支配的現金。

PE和PB

PE = 每股股價除以每股盈利

領展	8.37
越秀	16.99
置富產業信託	14.32
冠君	9.2

PB = 每股股價除以每股淨資產值（數字越高代表用越貴的價錢（溢價）去買入資產）

領展	1.06
越秀	0.98
置富產業信託	0.74
冠君	0.58

短評：PE和PB只是一個參考數值，讓我們了解現價買入是否「化算」，但長遠租金回報、現有物業的增值能力和企業未來的擴展性等等都需要考慮其中，不能單用PE和PB決定REIT的質素。

總結：

比我選擇，領展一定會是REITS中的的首選，因為它在派息回報和股價上升動力中，能拿取到一個很好的平衡，能有穩定的股息回報，股價亦能持續上升。這全有賴領展手頭上有大量物業，有一些資產仍未開發，當物業進行完增值後，租金回報和資產價值都會提升，可塑性仍會是各REITS中最高的。

越秀派息十分高，相當吸引，但需留意負債較高，未來亦未必一定可以再提升股息，因現時派息比率已相當高，負債亦比另外三家REITS為高。

置富產業信託和領展差不多，都是主打民生為主，收入穩定。

冠君持有旺角和金鐘的優良資產，全都是黃金地段，質素不容懷疑。

這只是一些參考數字和簡單的個人看法，投資人必須自己加以做功課，多了解一家企業，再進行投資！祝成功！

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