四家REITS比較（領展、越秀、置富、冠君）

四家REITS比較

資產負債比率(資產負債比率按總借貸佔總資產的百分比計算)

領展	23.2% *截至2016年9月30日止六個月
越秀	38.9%
置富產業信託	29.1%
冠君	21.7%

* REIT守則的資產負債比率要求上限為45%

*資料來源：四家REITS的 2016年報

短評：在四家Reits中，以冠君資產負債比率水平最低，最高是越秀。其實冠君、越秀和領展都是位於負債水平十分理想的狀態，財務十分之穩健。在四家當中，越秀的負債水平較高，這點投資者需多加留意。

派息回報

領展	3.43% (現價$60.15計)
越秀房產	6.93% (現價$4.72計)
置富產業信託	5.18% (現價$9.5計)
冠君	4.53% (現價$5.06計)

*以26-5-2017收市價計算

派息比率

領展	28.68%
越秀	117.67%
置富產業信託	74.22%
冠君	41.67%

短評：越秀的息率回報一向都是最高的，這是因為集團用一直維持超高的派息政策，息率回報很多時都有7厘以上，因此吸引到很多愛息之人買入，帶來高而穩定的回報。但是，絕不要認為高派息就代表一家REIT是最好的，大家必須一併留意派息比率，越秀一直維持高派息，以致今年派息比率要維持超高水平，才可維持到高於之前的派息，所以必須留意未來越秀的租金收入會否繼續穩步上升，才可繼續維持高派息。

在我眼中，領展雖然派息回報是4家REITS當中最低的，只有3.43%，但它的派息比率為28.68%(資料來源:As stock 顯示的是年報的總盈利，需留意物業重估後的公允值變動（即物業升值或降值後的價值）；每年扣減物業重估價值後，領展把收得的所有租，減去成本，即盈利出數派出，派息比率仍是達到九成以上，其他REITS亦是有此類似情況)，領展手頭上現金較充足和資產質素俱佳，負債亦相對較低，而且物業未來的增值潛力仍然相當強，所以領展仍會是我REIT中的首選，仍然會是持倉最重的一隻。

＊注意：因為重估收益不會為集團帶來任何現金流，情況就像如果你有自住的物業，如果樓價升了，這只會增加你帳面的財富，而非實際可支配的現金。

PE和PB

PE = 每股股價除以每股盈利

領展	8.37
越秀	16.99
置富產業信託	14.32
冠君	9.2

PB = 每股股價除以每股淨資產值（數字越高代表用越貴的價錢（溢價）去買入資產）

領展	1.06
越秀	0.98
置富產業信託	0.74
冠君	0.58

短評：PE和PB只是一個參考數值，讓我們了解現價買入是否「化算」，但長遠租金回報、現有物業的增值能力和企業未來的擴展性等等都需要考慮其中，不能單用PE和PB決定REIT的質素。

總結：

比我選擇，領展一定會是REITS中的的首選，因為它在派息回報和股價上升動力中，能拿取到一個很好的平衡，能有穩定的股息回報，股價亦能持續上升。這全有賴領展手頭上有大量物業，有一些資產仍未開發，當物業進行完增值後，租金回報和資產價值都會提升，可塑性仍會是各REITS中最高的。

越秀派息十分高，相當吸引，但需留意負債較高，未來亦未必一定可以再提升股息，因現時派息比率已相當高，負債亦比另外三家REITS為高。

置富產業信託和領展差不多，都是主打民生為主，收入穩定。

冠君持有旺角和金鐘的優良資產，全都是黃金地段，質素不容懷疑。

這只是一些參考數字和簡單的個人看法，投資人必須自己加以做功課，多了解一家企業，再進行投資！祝成功！

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止凡飯局有感

止凡飯局有感

昨晚有一個難忘的節目，就是與一眾blog友聚會，是次聚會有十多位blogger，可謂人才濟濟，非常厲害！除了止凡兄、鐘兄和窮家女我見過之外，今次大部份的blog友都是第一次見面，初初來到時，大家都各自估了一下大家是那位，可謂相當有趣。當大家都開了blog名後，都有點惺惺相惜的感覺，平時見文字就多，見面就是第一次，感覺親切。

昨晚的聚會，除了窮家女之外，原來最小年紀是我，在當中，我都可算是後輩，因為很多blog友寫blog的年資都十分長，而且相當有經驗，之前都看過他們很多的文章，昨晚能見面直接交流更是非常難得的機會。大家在七點開始，一路享受美食，一路談天說地，上至天文，下至投資、生活和家庭都無所不談，十分暢快，直至十一點半，大家才知道有歸家的感覺。到了地鐵站口，大家還繼續把握時間談多一會，可見大家都意猶未盡，大家都想繼續談下去，可惜時間都晚了，大家都需回家了！

昨晚的交流可以說是十分暢快，大家的交流都是很自然，說到那裡大家都自由參與，有時大圍交流，有時個別交流，相信享受！昨晚回到家都有點意猶未盡的感覺，不過還是早點休息，今天早點起來寫寫感想。

昨天有十多位朋友出來，有大部份都是有寫blog的，少數是沒有寫的，但大家都交流都是一樣融洽，因為大家都對理財投資有興趣，所以大家都沒有太多代溝，以下寫一下我對blog友的感覺!

（一）止凡兄：之前都跟止凡兄見過面，但很少分享我對他的感覺，昨天他正好坐在我旁，正好把握機會直接跟他分享了，哈哈。其實我寫起blog內都可以算是受到止凡兄的影響，因為看了他的第一本著作（書名很長那本，哈哈），才認識到這位作者，他的分享很淺白，一般的投資人都很易吸收。其後，看完止凡的書，有機會在網上跟他交流，便慢慢熟絡起來，自己亦開始寫起文章來。止凡兄是一位有性格的作者，他一直堅持自己的寫作風格，不會為遷就大眾口味而輕易改變自己的寫作內容，堅持把他認為好的東西分享出來，這一點是令我相當難忘的，亦很欣賞的一點。有機會認識和與他交流，正如止凡兄講：這或許是有緣人吧！

（二）鐘兄：見到鐘兄，我內心總彈起四個字「實而不華」。他的為人和文章分享都是很踏實的，文章質素相當高，把他在估算方面的強項好好發揮了出來，的確厲害！知道鐘兄在人生下半場找到了他很感興趣的事情做，而且樂在其中，為此亦為他感到很高興。而且我總是覺得，他現在做的是他十分擅長的東西，相信一定會發揮很好的果效來！在此祝福鐘兄！

（三）巴黎兄：巴黎兄我是第一次見面的，在live直播就見過很多次了。巴黎兄感覺就像是位老師，在每個話題中，他都他有獨特的見解，而且內裡總是有一點墨水流出來那種，大家都愛聽他的分享！

（四）藍冰兄：冰兄可以說是我很早期認識的blogger了，對冰兄的欣賞不用多說，大家看過他的blog都知他對企業的分享和分析都是十分詳盡，看他的blog就可以好好地了解到一家企業了，之前在網上都會與冰兄交流一些投資心得。今次真人見面，更是有一種親切感，昨晚我坐在冰兄旁，大家的交流亦特別多，互相認識就更多了。他為人和文章一樣，言不多但詞簡，是非常踏實那種，欣賞！

（五）70兄：70兄的文章就看得多，見面倒是第一次。他比我想像中更年青和斯文，我不知那裡來的印象，之前總感覺他很老成，哈哈，但現實中卻是很「Young」的。70兄的分享和他的文章一樣，都是那麼「低死」和一針見血，快人快語，不喜歡修飾太多，這就是真實的70兄，真誠！

（六）Starman兄：Starman兄文章總會追看，亦不用多介紹了。在網上與他交流亦有時，真人同樣是第一次見面。Starman兄走的路和一般打工仔不同，Starman兄大我幾年，非常年青，但他所做的事卻是很不平凡，但他為人謙虛，亦很願意分享，絕不隱藏什麼！見到一個沒有家底而上進的年青人，讓我自己都積極起來了，機會總是有的，自己需做好準備！離開時，都有機會與Starman兄坐車時交流多一會，可以說是又擴闊了自己的眼界。在此祝福Starman兄工作更上一層樓。

（七）理財見習生：對見習生的印象，是他是一位非常堅持的投資人，他的月供計劃進行了超過十年，單是這種紀律和耐性已叫人佩服，厲害，亦是自己的學習榜樣！他真人很年青呢！哈哈。

（八）窮家女：窮家女分享不會太多，但她總是會參與當中，亦是當中很年輕的一位，我相信她是很有計劃的一員！她在blog內都分享了，她將會進修，在此祝福她。

（九）飛鳥兄：飛鳥兄的文章都常看。他是一位十分喜歡愛分享的人，有他的地方，相信話題不會少呢！哈哈，他是一位對電池很有研究的人，說起電動車，總有很多專業知識聽到！厲害！

昨晚亦有一些好友在當中，未能一一打出感受，期待將更多的交流。

昨天的聚會，自己很樂在其中，雖然大家來自不同的範疇和工作，但好像不太覺得陌生，很快就熱鬧起來，大家的分享都是很真誠，這是簡單的友誼，的確令人快樂和回味！

慢‧投資

慢‧投資

在急功近利的世界，在急速的香港，凡事要求「快靚正」，投資回報又能否「快靚正」呢？「快靚正」的投資之法我真的不懂，只懂「慢靚正」之法，慢其實更好，但現實之中，可能不多人會欣賞「慢慢來」的理財或投資計劃。

學得愈多，不一定回報愈大

投資要有好的績效或賺大錢，人人都用盡辦法，可以說為了賺到錢，所有有用的方法都去一試，都去一聽，包括學技術分析、看書、學估算、看年報、留意息口走勢、留意新聞、聽專家分析等等，但懂得愈多，獲得的回報就一定成正比嗎？那是不一定的，早前有一位讀者跟我分享，他過去多年來，上過不少投資堂，亦鑽研過不少的投資書，他熱衷於研習技術分析和看圖形，希望從技術走勢中找到可以賺快錢的地方，他多年炒炒賣賣，跟我分享都是輸錢的多，賺錢的少，對投資都有一點心灰意冷的感覺。

其實，投資與勤力有時候是沒有一個正比關係可言的，不是操作得愈多，買賣得愈多，投資回報就愈好，有時候結果是剛剛是相反的。投資想有理想的回報重點在於找到對的方法，找到一個你認為合適自己的方法，並持之以恆。

不懂「賺快錢」之法，只懂慢慢地「累積財富」

短期賺大錢的方法我真的不懂，如果有的話我都很想去學，但可惜這些「搵快錢」機會都不是屬於我的。在我的投資當中，我一直有以下的堅持：「以合理價格」買入由「出色的管理者」管理的「傑出企業」，買入長線會升值的股票，定時定量再投資，一步一步收集「優質」的資產，讓財富「慢慢的」增值。這是我堅持的投資方法，可以說是很簡單的一個投資方法，相信很多人都懂得，但這個簡單的方法操作起上來，對很多人來說，並不是如期般那麼不容易。

巴菲特曾說過：「做股票很簡單，你只要以低於企業內在價值的價格買進好企業，而經營團隊才德兼備就行了。接著，你就死抱這些股票不放。」

在巴菲特的看法之中，投資可以是一件很簡單的事，例如做好堅之以恆的紀律，長線持有會升值的股票（死抱這些股票不放），忽略股市的短期波動等，但對一般人而言，這絕非容易的事呢。因為人肩多時候並不相信投資是可以這樣簡單的，總是希望用自己的智慧「買低走高」，但世事總是非在我們如期之內的，投資總是有很多的未知之數，不是掌控在我們在自己的手裡。作為一位誠實的投資者，我們必須承認自己的「限制」和「不足」，承認「未來總是非在我們預期之內」，所以不要嘗試去預測未來，實實在在定期定量地去投資優質企業的股票就是了。

阻礙我們實踐簡單的投資之法的因素：

（一）       專家或坊間的意見太多，左想右想

現今的投資世界，資訊實在太多了，可以說是好事，亦可以是一件壞事。現時上至電台、上網或電視，下至報章、雜誌或鄰居「陳師奶」的意見和推介，或大行的報告，有看好的，有看壞的，意見總是不一致，都不知跟那一個好。我的意見是，你必須自己明白什麼是「有用的資料」，什麼是「雜音」，如果你把「雜音」都當成了「有用的資料」去聽去用，你的內心就會愈混亂。巴菲特曾分享過，做一個投資決定不需要全體股東作投票，靠的是自己的「獨立思考」。投資不是意見愈多，回報就愈高的遊戲。

所以，返回最基本，如果你對一家企業的了解愈深，你就能抵抗很多「雜音」的影響，就不會引致頻繁轉換投資策略或投資標的結果了。

（二）       報價機看得太多，影響情緒穩定

投資者有一個共同的死穴，就是常常看股票報價機，看到股價升了就會開心，跌了就憂心。其實這是影響投資心情的一個很直接的原因，其實報價系統，對一個投資者來說意義並不是太大，除非你是炒家，即日或幾日內隨時轉股票的人，或見好就買入，見跌就賣出的投機者。否則，常常看著股價機，對你投資回報幫助不大之餘，反而很可能帶來心理上的負面影響。我見過最直接的影響，就是影響到一個人的心情，因投資而變得「坐落不安」，人也比之前憔悴了，這絕對不是一件好事。加上，沒有穩定的情緒，亦不見得會作出理性的決定。

（三）       抵抗不到買股票的誘惑，愈買愈多，愈買愈雜，失去投資焦點

學會拒絕都是投資的一門學問。每天會上升的股票都很多，大多數的投資者都是認為價格上升了的就是好股票，特別是每隔一段時間，市場上總會出現一些大升股或稱為異動股。例如以前的科網股、早一排的基建股、再早一排的券商股或近期的可燃冰股等，這些炒「概念」的股，往往在大升後，都會吸引到很多貪心的投資者高位跟著買入。

一般投資者總有一個習慣，就是見到有一些股票上升，又會跟著買入，結果股票愈買愈多，失了集中投資的意義，亦迷失的買股的準則。很多時候，買入那些當時熱炒「概念股」後，很多時，結果都是捐手收場多。我的投資標中，一直都是只留意20-30支股票的情況，留在自己的能力圈之內，一律的熱炒「概念股」，我都絕少沾手，因為自己不懂，所以都不會買入，加上，跟風炒多數風險都是不少的。

總結：

在我的投資理念中，我總相信「少即是多」，留在自己的能力圈內，選出20-30家傑出的企業後，就集中精力研究和留意他們，總比「左撲右撲」，最後得個吉更好。這個簡單的投資之法是我堅持的，但需要良好的紀律和穩定的情緒，要實行出來並非想像中那麼容易，需要時刻提醒自己要走在正軌之中。

投資和健身一樣，最困難不是沒有相關的知識，最難是堅之以恆，不會半途而廢，亦不能「操之過急」，太快反而會帶來更多負面影響，要慢慢來。

菲力普‧費雪 選股15點 (精簡版)

菲力普‧費雪 選股15點

費雪的《非常潛力股》是一本經典的投資著作，巴菲特在早期時，曾說過一句話，他的投資哲學有「85%來自葛拉漢，15%來自費雪。」巴菲特除了對恩師葛拉漢讚不絕口之外，對費雪亦有敬重之情，他欣賞費雪的「成長投資法」，巴菲特自己都參考費雪在他的巨著《非常潛力股》提出的選股15點。

費雪被稱為企業的「品質分析師」，他十分著重企業未來的成長率、產品和服務的質素、銷售組織能力、管理階層的能力和誠信等等。我在選擇投資的企業時，都會運用費雪提出的選股15點，讓自己能更深入了解一家企業的「品質」，確認是好企業，就值得長線投資。

以下15點是我個人整理和簡化後，方便自己應用的要點，都與大家分享一下，希望大家都有所得益。

我希望盡自己的小力量把好的財務知識分享出來，讓更多人得到有用的投資知識。

了解企業「持續擴大利潤的能力」要點

1)     擁有在未來5年持續擴大銷售額的產品

2)     擁有持續研發新產品的能力

3)     研發工作具效率

4)     擁有領先同業的技術或優勢

5)     擁有高的利潤率

6)     有能力長期維持或改善利潤率

7)     在一眾競爭者當中擁有過人之處

8)     公司擁有短期和長期的獲利前景

了解企業「財務情況」要點

9)企業成本控制和會計良好

10)在可見未來，沒有再融資的風險

了解企業「人才和管理層質素」要點

11)勞資關係良好

12)公司高層團結和氣氛良好

13)公司擁有足夠的人才儲備

14)管理層願意向投資者開誠布公

15)管理層具備正直的態度

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價值投資智慧系列：忍悶能力

價值投資智慧系列：忍悶能力

未來總是不能預知的

投資如何才能取得成功，這是一個人人都想知的問題，但這個問題絕對不容易回答，因為沒有人知道明天發生什麼事，如果人有預測的能力，人人都成為了富豪了。股神巴菲特是世界的第二首富，家財多到十世都未必用得完，他對「預測未來」與一般人一樣，他都是「不知道」。巴菲特本人從不預測未來，因為他表示自己沒有此種能力，亦不相信別人有這種能力。

巴菲特在寫給股東的年報中曾說過：「我的工作不包括預測股市或經濟的波動。如果你認為我有這種能力，或認為這對經營投資事業有必要，你不應該加入這個合夥事業。」巴菲特在信中明確表示了自己從不會預測未來股市或經濟的波動，因為根本不可能成功預測的。股票市場上，常常都有一些「投資專家」解答散戶的問題，而很多散戶都想從「投資專家」得到「未來是如何」的答案，但其實根本沒有人可以預測到未來，如果有這種人，他一早已成為比巴菲特更有錢的人。

其實在投資當中，投資者必須了解到人是有限制的，亦要有自知之明，明白到未來總是充滿著變幻的，自己要做好的是堅持自己的投資原則，不要「朝令夕改」或因市場的變化或股價的升跌而經常轉變自己的投資原則或決定，因為「改得太多」或「變化太大」往往都是投資者的死穴，以致不能得到預期的績效。

堅持自己的投資原則

投資或理財計劃其實是一個枯燥的事情，要求當事人堅之以恆地跟著原來定立好的計劃而行，一個真正和用心設計的計劃其實是很「悶」的。「悶」的原因是，你必須花上最少三五幾年，或十年，或二十、三十年，或更長的時間把這個計劃實行出來。現時的投資人愈來愈短視，原因是很多都抱有「一夜成名」或「明天我是股神」的心態，相信自己有能力在投資市場上可以賺快錢，其實抱這種心態投資的人往往都「自食其果」。要知道巴菲特用了最少50年的時間去經營自己的投資事業，不是用了3年或5年就建立起現時的成果。我們作為普通的投資者必須有自知之明，要去到巴菲特那種投資層次，不是用一兩年時間可以練成的，亦需要學習巴菲特謙虛和堅持的心。很多人都想學習巴菲特，但如果叫你持有一支股票30年，你能做到？我想現時能持有一支股票3年的，已經是非一般的投資者了，要去到巴菲特那個級數，我亦望塵莫及，所以他是「神級」，我是一名「平凡人中的平凡人」。

「投票機」與「體重計」

巴菲特的投資智慧叫世人佩服，除了他選股有智慧之外，更重要是他對投資的耐性，他把自己看待成企業的擁有者，而非因企業「價格的升跌」而轉變對企業或投資決定的看法，他的耐性和自信造就了他的偉大成就。巴菲特的成功在於他刻意忽略股票的短期波動，更刻意地看企業的長遠價值，所以他看東西的角是由長遠出發，與一般人的短視方法非常不同的。巴菲特常常引用他的老師葛拉罕的一句話：「短期看，市場是一台投票機器，但長期看，它更像是一台體重計。」一般的投資者都熱衷於用自己的金錢去參加短期的投票活動，把錢投到極熱門的股票，希望賺了一些價位就走，但會更深一層思考的投資者，則會用合理價錢買入企業，之後與企業成為合伙人，隨企業五年十年後成長，投資人便可以分享到成果，而持股時間以5年為單位，有些企業的持有的時間可以多達幾十年，這就是巴菲特堅持的投資原則。

「悶」是很難受的，總要「搵啲野做」

巴菲得的投資原則「知易行難」，用一個悶字形容最好不過，很多人都明白，但很少人願意堅持下去。股票市場有一樣精準的東西，那就是「報價系統」，它每天都會把價格打出來，投資人每天都可以看到股價的變動，本來這是極方便的東西，方便投資人知道自己股票的價格，但這個東西亦時常令投資人做出錯誤或愚蠢的投資決定。

葛拉漢在《智慧型投資人》對股價的波動有一個很好的描述：

「真正的投資人幾乎不會被迫出售持股，幾乎總是可以忽視手中持股目前的價格。他只需要根據自己的需求，適時注意市價並採取必要的行動。投資人如果因為市場波動而驚慌失措，或因為手上資產不合理的下跌而過度擔憂，就會反常地把自己的基本優勢變成了基本劣勢。對這種人來說，股價沒有價格反而比較好，因為如此一來，他將不必因為其他人判斷失誤而苦惱。」

「波動」原是永恆

面對股價的變動或市場的變化，投資人總是覺得「要做啲野」，做了野感覺讓自己良心好過一點，因為如果真的輸了，都叫作盡了自己的本份，但如先之說的一樣，股票市場總是充滿著未知之數，股價下跌了賣了，之後可能很快又升回來，或者做出比之前更高的價格亦不出奇，所以重點應放在企業的「價值」，而非「價格」。巴菲特的投資偏向忽視股票的短期波動，而把目光放在更長線一點，難怪巴菲特的辦公室內不會擺放一個報價機。他的主力持股大多以十年持有時間為單位。

總結：

一個真正的投資計劃往往都是很悶的，一個計畫最大敵人是「害怕悶」，悶就會想找些東西做，結果愈做愈錯，愈改變愈犯錯。「堅持」、「耐性」和「紀律」往往都是投資裡「知易行難」的東西，要堅持自己的投資原則往往都是「有心無力」，因為外間的干擾和引誘太多，因此要達到巴菲特的這種投資級數絕非易事呢。

新書

早幾天從台灣訂了的新書到了香港，有讀者都對我買了什麼新書感到好奇，亦答應了讀者將會在文章中分享，又是「找數」的時候了。希望讓大家都一同得益，一同進步。

今次一共在台灣訂了8本新書，內容都是和心理學和投資有關的，因為這些都是我有興趣的課題。今次訂的8本書，有一些是剛出版的新書，有的則是之前我在圖書館借過，讀過，覺得是一本好書，所以都買下一本，方便自己隨時閱讀和溫習。

為什麼買8本？因為所付的郵費是最便宜的，而且可以做好「養份」的儲備，方便自己平時吸收，增長知識。

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