買「實磚（樓）」還是「紙磚（Reits）」好?

買「實磚（樓）」還是「紙磚（Reits）」好?

近日看了starman兄兩篇非常好的文章，深入淺出地講了幾個理財重點，例如現金流，槓桿，負債，通脹等等，之後我想到的問題是：現時到底是買「實磚」還是「紙磚Reits」更好呢? 以下節錄了兩篇starman兄文章，了解一下背景和他的看法，並寫了我的一些看法。

讓時間成為你的好朋友

「香港人喜歡買樓，另一個原因是因為具有高槓桿，在長期低息的環境下，樓宇按揭貸款長達30年，讓時間將你的負債貶值，同時通脹、銀紙的貶值會讓資產升值，讓時間成為你最好的朋友。

如果你有「豪宅」，又有私銀平台，甚至可將「豪宅」放入私銀增加倉值，用於投資流動性較高且具較好現金流的投資產品(如筆者常提及的REITs及Bonds)，為「過重」的投資組合減磅變「輕」一點。」

這裡有一個很重要的理念，就是要明白「通脹是會令銀紙持續的貶值」，即銀紙（cash）會愈來愈不值錢，因為各國都不停印銀紙（ＱＥ），銀紙多了，但資產增加的幅度追不上印銀紙速度，你要買資產，就得付出更多銀紙了。

買樓可以賺到兩樣野：

（一）時間可以將你的負債貶值，用將來愈來愈平的錢還你當初借入的錢，將來還錢只會愈來愈輕鬆（假設你的收入穩定）。

（二）銀紙（cash）在會愈來愈不值錢背景下，資產（如樓）則會愈來愈值錢，道理是資產增加的幅度追不上印銀紙速度，你要買資產，就得付出更多銀紙，因此資產有保值，對抗通貨膨脹，甚至不停的升值。

因此，讓香港人覺得買樓是不敗的。

適當運用槓桿

「讀者問題是現金流不足，因此說「太健康」也不對，家庭現金流稱不上充裕，而且集中於夫婦二人每月工資，被動收入僅每年10 萬元股息收入，資產集中於自住物業，自住物業市值1000萬只有60萬按揭是浪費。加上讀者有穩定收入，借貸能力高，應及早向銀行申請加按。自住物業不是資本，要將其轉化為資本就是利用銀行加按套現，將現金投資有現金流的資產，產生被動收入，優化現金流組合。

讀者現有流動資產約有400萬(包括現金及股票)，加按套現空間有440萬，流動資產增加至840萬，資產負債表擴大了，800萬港元流動資產合資格申請為PI (Professional Investor)，同時乎合私人銀行的入門最低門檻，可投資的渠道及選擇更多，股票及債券等金融資產有更好的倉值(margin value)，融資利率更低，全盤投資策略可進一步優化。

讀者可考慮的投資物包括債券、REITs、工廈等，筆者認為是高門檻投資的「鐵三角」。三者的特點是低價格波動性，高按值，具良好現金流。高按代表有槓桿可以利用，槓桿可提升資產回報率，有槓桿不一定要盡用，但一定要用，資產組合的槓桿若使用得宜，是進可攻退可守的投資策略。」

一般人一提起「借貸」就如見鬼一樣，最好不要提，因為在大家的日常經驗接觸當中，令很多人錯覺地認為「借貸」的人都是那些「理財不善」的人。

其實「借貸」是一件中性的事。有足夠理財知識的人會好好運用「借貸」，如starman兄分享的故事，「讀者現有流動資產約有400萬(包括現金及股票)，加按套現空間有440萬，流動資產增加至840萬」，加按的動作為案主帶來多了400左右的資金，加按借貸利息低，如果可以投資入一些較高回報率，而且穩定的投資當中，可以做到「套息差」。一個加按動作可以為案主帶來更多的被動收入，而且案主有穩定收入，平時收入，加上增加了的被動收入，案主能每月準時還款問題便不大了，計好數，在自己當握之內，其實風險是不大的。

我自己都有進行「借貸」的動作，實際操作如何，可以看看<<我的第一次借貸經驗分享>>

買Reits好過買樓

「現今市場，自住的不說，投資的話為何要考慮住宅？一回報低 (有3-4%已不錯)，二有辣招，三使費高，四出租麻煩。投資REITs已解決上述所有問題，一回報高，二沒有辣招，三使費低，四出租有人代勞，還有五 - REITs 如領展，公司本身有向銀行融資，且它作為大集團融資成本自然不高，當我們買入REITs 時銀行又會提供倉值，學法子兄話，這是雙重槓桿(Double Gearing)。REITs 的特點是盈利90%派息，收租收入相當穩定，因此投資REITs 容易，只要留意REITs 本身的派息增長率就已足夠。試想想，8% yield 的REITs (不用槓桿)每年派息增長X%，我們再也不用看其股價了。那麼，為何我們仍要投資住宅物業？」

現時買樓有幾個問題：

（一）樓價已經太高，造成回報低(有3-4%已不錯)

（二）有辣招（對第一次買樓的人影響不大）

（三）買樓時要付出一些雜費

（四）出租較麻煩

現時樓價可能會再升，或持平，在此情況，買樓收租是不錯的做法。但買樓要考慮的事都不少，例如你要有穩定收入證明，夠首期，將來工作穩定，找到好租客，將來有維修保養支出，加息因素，樓價將來下行時，要賣出不易等等。

在現時情況下，買「紙磚（Reits）」可能較買「實磚（樓）」好。REITs 的特點是盈利超過90%都要用作派息，收租收入可以說是有保證，相當穩定，另亦有以下優點。

「紙磚（Reits）」的優點：

（一）回報較高（有些去到6-1x%都有）

（二）沒有辣招

（三）使費低

（四）出租有人代勞

（五）入場門檻低（幾萬元都有交易）

（六）流動性較高（買入賣出與股票一樣）

比我選擇，我和starman兄一樣，都是會買入Reits當作投資，如果樓市穩定，可以分享到租金收入，如果有什麼大事發生，抽身離開都比較容易，是一個「進可攻，退可守」的做法。

說到最後，現時樓價真的是高，是不爭的事實，現時買樓的人都是抱「今天不買，明天會更貴」，是被逼買入，即使覺得貴都要買，硬著頭皮都要買。記著任何事都是「物極必反」，經濟更是有週期性的。樓市愈瘋狂，樓市會顯得更脆弱，情況就好像玩「層層疊」，疊得愈高，跌的散的機會愈大。所以，記得不要受情緒影響決定，要作理性的決定。關於樓市的看法，大家可以看回文章<<香港樓市，別人貪婪時我恐懼？>>。

就整個大環境而言，買樓投資一定要量力而為，不要因為「情緒」而貿然投資樓市。內地人投資股市或樓市的「情緒化」真的叫人驚嚇和歷歷在目，升時可以衝著買，跌市可以人踩人，政府想幫都幫不了。「升時很惡狠，跌時很慘烈」這些情景真的不能忘記！但「貪」是人類的本性，應用在內地身上更是「符合國情」。

Starman兄兩篇文章的原文(按link)：

（一)讀者信箱 - 為重資產減磅 加強現金流再投資

(二)讀者信箱: 財務狀況「太健康」就是不健康