香港樓市，別人貪婪時我恐懼？

香港樓市，別人貪婪時我恐懼？

近日香港樓市相當火熱，新聞大字報道，很多新盤超額認購，有的十倍，有的百倍，看似樓市十分暢旺，現在不買，便會蝕底，將來會愈來愈貴，因此很多人都瘋狂「搶樓」，新盤售樓處可謂人山人海，場面熱鬧。

奇怪的是，半年前，香港樓市出現過一段沉寂的時間，ＣＣＬ指數在2016年3月時，跌至低位127左右，但半年過後，樓市由很冷淡變成很火熱，逆轉可以很快，由於現時新盤銷情火熱，人買我買，令人錯覺「樓市會長久升下去」，現在不買就蝕底。

現在的樓市處於一個非常奇怪的時間，預期息口將會上升，「三辣招」令交易成本上升，發展商用怪招促銷樓房，包括：120%樓按和各種優惠等等，如果樓市真的暢旺，應該不用這些特別優惠吧。發展商建很多一房開放式的200多呎的細單位，呎價過$10000一呎，350萬內，很多人仍然能負擔，一生積蓄買來是一間200多呎的房子。

另外，發展商「擠牙膏式」的賣樓方法，都令人錯覺地認為樓市非常暢旺，每一次拿100個單位出來賣，收到3000張票，結果出來是超額30倍的報導，下次再拿100個出來賣，但就加你價１成，在「執輸行頭」的心理影響下，很多人仍然願意買。發展商在控制市民的期望下，仍然可以高價賣樓，賺到笑。

現時樓價貴嗎？很多人都覺得貴，但我覺得不貴！打個比喻，人人話騰訊$150很貴，有人看$200，所以$150不貴，今天升到了$210，當天覺得貴的人，今天只能「望梅止渴」了。今天有些人覺得騰訊$210超貴，但原來有人看$300，$210則仍是合理價了。其實，貴與不貴只是一個相對，是一個沒有絕對的數字。今天樓價基本$10000一呎，有人看$15000一呎，10000一呎就算不得什麼了。

但有一點一定要提一提的是，貴與不貴是個人或大眾的觀感，但當一個形勢逆轉時，$5000一呎可能都有人覺得貴。現時人人都覺得「現時不買，將來只會愈來愈貴」，$10000以上一呎仍然會頂硬上照買。不過，小超人李澤鉅近日的言行可能對後市有一點啟示，他表示：「除了長江中心以外，什麼物業都可賣」，看似對樓市有些擔憂。

現時香港的樓市，令我想起巴菲特的金句：「別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪。」投資可能都是一個心理遊戲，當人人都看好時，認為大升是合情合理的事，就要小心了，因為當一個形勢逆轉時，一切被認為是「合情合理的事情」都可以不合理地發生。

所以，投資一定要量力而為，買樓更是人生一個重大的決定，更需三思而後行，不要被市場氣氛影響，而做出衝動的決定。